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農(nóng)業(yè)銀行出臺首個(gè)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)信貸政策

時(shí)間:2018-12-10 瀏覽量: 分享到:

農(nóng)業(yè)銀行近日出臺《養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)信貸政策(2018年制定)》(簡稱《政策》),按照“分層劃類、差別施策”的原則,對養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域信貸業(yè)務(wù)發(fā)展加強(qiáng)分類指導(dǎo)和規(guī)范管理。這是農(nóng)業(yè)銀行首次針對養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)出臺專項(xiàng)信貸政策文件。


從客戶范圍看,此次推出的《政策》適用廣泛,覆蓋專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等社會(huì)上各種類型的養(yǎng)老服務(wù)市場主體??蛻魷?zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)兼顧“大中小”規(guī)模、“高中低”定位,并對重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行更加優(yōu)惠的準(zhǔn)入與管理要求,最大限度地釋放信貸政策紅利。


從信貸用途看,《政策》不僅規(guī)定可向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)放用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金貸款,滿足其中短期資金需求,還明確允許向符合一定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化養(yǎng)老、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放長期固定資產(chǎn)貸款,支持相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此舉有利于解決此類重資產(chǎn)經(jīng)營模式的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)資金缺口難題,實(shí)現(xiàn)對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)全經(jīng)營周期資金需求的支持。


從區(qū)域?qū)蚩?,《政策》提出重點(diǎn)支持老齡化程度較高或老齡化進(jìn)程加快的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。上述區(qū)域老年人口分布密度較高、社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)市場需求突出,通過集中投放信貸資源可在較短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)行業(yè)加快發(fā)展,實(shí)現(xiàn)最大的金融支持效用和最佳的社會(huì)效益。


同時(shí),為解決經(jīng)營行在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中面臨的問題,更好、更高效地服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)客戶,《政策》給出養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)確定義,制定針對性好、個(gè)性化高、可操作性強(qiáng)的客戶與項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),并明確客戶和產(chǎn)品政策,指導(dǎo)經(jīng)營行合理把握業(yè)務(wù)重點(diǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)節(jié)點(diǎn)。



農(nóng)業(yè)銀行出臺首個(gè)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)信貸政策


農(nóng)業(yè)銀行稱,下一步將以《政策》出臺為契機(jī),緊抓養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn),持續(xù)加大金融支持力度,為加快推動(dòng)社會(huì)養(yǎng)老體系的健全完善貢獻(xiàn)力量。


延伸閱讀:

陳群(國開行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)評審處處長)介紹國家開發(fā)銀行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放情況與產(chǎn)業(yè)的支持方向。

一是簡單介紹一下國家開發(fā)銀行,

第二介紹開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重點(diǎn),

第三介紹支持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的思路,第四就是對策與建議。


國家開發(fā)銀行自94年成立以來,始終堅(jiān)持服務(wù)于國家發(fā)展戰(zhàn)略,以增強(qiáng)國力,改善民生為使命,積極發(fā)揮開發(fā)性金融優(yōu)勢,著力緩解瓶頸領(lǐng)域制約,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,在支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和大力推進(jìn)民生業(yè)務(wù)和積極拓展國際合作業(yè)務(wù),已經(jīng)形成一體兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展格局。


2014年,國務(wù)院將棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)工作作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的重要舉措,并對開發(fā)銀行支持棚戶區(qū)改造工作提出了明確要求,同時(shí),開發(fā)銀行優(yōu)化配置資源,加大信貸投放,集中支持新型城鎮(zhèn)化。


農(nóng)業(yè)銀行出臺首個(gè)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)信貸政策


開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)

自07年開始,開發(fā)銀行開始涉足養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù),在規(guī)劃和調(diào)研的基礎(chǔ)上,積極探索模式,制定了相關(guān)的制度,并深化與相關(guān)部門的合作,為全面推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)工作奠定了基礎(chǔ)。現(xiàn)在我們對養(yǎng)老貸款的支持主要從養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)入手,明確以下是我們支持的重點(diǎn)和方向。


第一是社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目

社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)具有投入少,受益面廣的特點(diǎn),是當(dāng)前政府實(shí)施養(yǎng)老工作的重點(diǎn),我們將選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),老齡化程度較高的地區(qū),以市縣區(qū)為單位,通過PPP或者政府購買模式,支持養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。包括日間照料中心,老年活動(dòng)中心,以及居民區(qū)無障礙設(shè)施的改造,通過開發(fā)性金融大額批發(fā)資金的支持,推動(dòng)社區(qū)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的升級換代。


第二我們重點(diǎn)支持公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)

公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中具有托底和保障的作用。


第三也是我們今天養(yǎng)老地產(chǎn)的主題

我們也是支持社會(huì)力量去辦養(yǎng)老項(xiàng)目,支持國有大中型企業(yè),民營企業(yè)建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

第四我們支持的方向就是全國養(yǎng)老綜合改革試點(diǎn)地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目,這個(gè)是去年2014年8月國家發(fā)改委和民政部確定42個(gè)地區(qū)作為全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的綜合改革試點(diǎn)地區(qū),以上四方面是我們開發(fā)銀行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的支持重點(diǎn),可以看出來我們既支持以政府為主導(dǎo)的保障性的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè),也支持國有企業(yè)或者民營企業(yè)、社會(huì)力量舉辦的這種養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。


開發(fā)銀行支持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的思路

今天的主題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是我們工作中受理最多的類型,融資需求旺盛,開發(fā)銀行在浙江與一家知名房地產(chǎn)公司合作,貸款支持了在浙江地區(qū)的一個(gè)健康養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。最近該公司就這個(gè)項(xiàng)目的二期再次向我行申請6億元的貸款,目前在評審當(dāng)中。對這塊新興領(lǐng)域,我們經(jīng)常參加研究會(huì)的一些座談,銀行都處于觀望階段。目前我們也處于摸索階段。


當(dāng)前我們主要從以下幾個(gè)方面考核和評估養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

一是項(xiàng)目的性質(zhì),我們認(rèn)為養(yǎng)老項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,一分建設(shè),九分服務(wù),項(xiàng)目成功與否的核心在于后期服務(wù)。以房地產(chǎn)為載體,提供良好的老年人服務(wù),這是我們的支持方向。圈地賣房的項(xiàng)目不予支持。


第二對借款客戶的要求,首先要依法取得企事業(yè)法人的主體資格,或其他合格主體,且信用記錄良好。第二是借款客戶或其控股股東具備項(xiàng)目開發(fā)的資金實(shí)力,項(xiàng)目資本僅至少20%。


第三借款人具備建設(shè)和運(yùn)營養(yǎng)老向呢經(jīng)驗(yàn),剛才黨主任說現(xiàn)在沒有行業(yè)經(jīng)驗(yàn),但是我們評估認(rèn)為他具備養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營能力的也可以。第三方面就是項(xiàng)目的行政審批,這個(gè)跟其他項(xiàng)目一樣,我們要求規(guī)劃、土地、可研、環(huán)評都要獲得國家有關(guān)部門的審批,如果有醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的項(xiàng)目,醫(yī)療也獲得相關(guān)部門的審批。


第四就是項(xiàng)目的定位,應(yīng)該結(jié)合老年人消費(fèi)能力不強(qiáng),消費(fèi)能力的問題,應(yīng)該找準(zhǔn)市場定位,找準(zhǔn)老年人的需求,尤其是對在郊區(qū)邊遠(yuǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目,要打造具有鮮明的特色和吸引力的項(xiàng)目。


第五就是擔(dān)保的落實(shí)情況,如果這種項(xiàng)目和銀行對接,如何落實(shí)擔(dān)保,包括土地使用權(quán)及房產(chǎn)抵押,包括現(xiàn)在講的劃撥土地,劃撥土地前面的同志也說過,它不能單獨(dú)抵押。也可以采用股東擔(dān)?;蛘吖蓶|資產(chǎn)抵押以及其他第三方擔(dān)保。


以上就是我們從項(xiàng)目的性質(zhì),借款人的條件以及項(xiàng)目的審批,市場定位,擔(dān)保的落實(shí)情況,簡單的跟大家介紹一下我們開發(fā)銀行當(dāng)前考量和評估一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的基本點(diǎn)。我們真誠的希望與養(yǎng)老企業(yè)從規(guī)劃入手,共同努力,培養(yǎng)扶持具有良好市場競爭力的項(xiàng)目,打造具有品牌影響力的養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。


對養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)整個(gè)的對策建議

前面兩條針對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,首先應(yīng)該樹立養(yǎng)老地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展的理念。養(yǎng)老地產(chǎn)不是房地產(chǎn)向老年群體的延伸,盈利模式應(yīng)該從短期利益向長期穩(wěn)定回報(bào)轉(zhuǎn),養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期投入大,回報(bào)周期長,考慮到養(yǎng)老行業(yè)的特點(diǎn),我們國開行在制定養(yǎng)老項(xiàng)目的評審指導(dǎo)意見的時(shí)候,反復(fù)調(diào)研,反復(fù)思考,我們對開發(fā)銀行養(yǎng)老貸款的期限最長可以達(dá)到15年,和整個(gè)自籌的期限能夠匹配。


而且同時(shí)我們考慮到尤其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在前期現(xiàn)金流有一個(gè)培育過程,我們可以支持和養(yǎng)老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn),同時(shí)一體化支持。通過商業(yè)地產(chǎn)這種收入盈利,來彌補(bǔ)養(yǎng)老地產(chǎn)在初期現(xiàn)金流的不足。


其次,我們也建議規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式,當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的營銷模式是多元化的。采取何種營銷模式,是企業(yè)自主經(jīng)營的活動(dòng)范圍。只要市場接受就可以了,但是現(xiàn)在市場營銷模式非常廣,有不同年限的這種會(huì)員制,租賃制,以及一次性養(yǎng)育費(fèi)等多種形式,但是你只要和銀行接洽的話,這點(diǎn)也是我們銀行操作當(dāng)中一個(gè)比較困惑的點(diǎn)。


比如會(huì)員制,有十年二十年五十年的甚至無期限的,你如果把這種資產(chǎn)抵押給開行,形式上的權(quán)利和實(shí)質(zhì)上的權(quán)利是相分離的,銀行怎么接受你在建工程。還有部分現(xiàn)金回流過來,在簽訂條款當(dāng)中,都有一些保留性條款,是不是可以作為還款的現(xiàn)金流,這都不是大的問題,只是養(yǎng)老地產(chǎn)是剛剛在發(fā)展中的問題。隨著制度的完善,我覺得這些我們都在探討。


再次,我們建議積極培育養(yǎng)老擔(dān)保體系的建設(shè),前面專家也說過,推動(dòng)各級政府安排財(cái)政資金,建立信用擔(dān)保專項(xiàng)資金,發(fā)揮政府政策性資金的杠桿作用。


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