歡迎來到一諾規(guī)劃官方網(wǎng)站!我們專注: 咨詢策劃; 旅游規(guī)劃; 農(nóng)業(yè)規(guī)劃; 景觀建筑
興義市山地?zé)熑~綠色田園綜合體項(xiàng)目總體規(guī)劃
岑溪市南渡鎮(zhèn)盤古田園綜合體項(xiàng)目總體規(guī)劃
陜西鳳縣嘉陵綠谷田園綜合體項(xiàng)目總體規(guī)劃
一直以來,文旅綜合體項(xiàng)目多與地產(chǎn)結(jié)合。這類項(xiàng)目往往投資額巨大、建設(shè)周期長,且對內(nèi)容運(yùn)營整合要求極高。
對于各方來說,如何規(guī)避投資風(fēng)險,如何避免“借旅游之名,做地產(chǎn)之實(shí)”,如何在項(xiàng)目中裝入好的內(nèi)容并加以創(chuàng)新形成差異化,是開發(fā)文旅綜合體項(xiàng)目面臨的一道難題。
一、發(fā)展文旅大策略要先“望風(fēng)”
文旅項(xiàng)目之所以這么熱,是因?yàn)橛姓咭蛩仳?qū)動。企業(yè)向來對政策敏感,聞風(fēng)而動,無可厚非。但過多關(guān)注政策,有時也容易迷失,何況政策的連續(xù)性并不可靠。
經(jīng)營企業(yè)的根本,還是要回到市場這個基本面上來。小策略看政策,大策略看市場。必須抓住真風(fēng)口、真行情,莫把流星當(dāng)恒星。文旅類的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么?當(dāng)然是市場,是全民旅游時代井噴式的消費(fèi)升級,是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮,田園綜合體是有泡沫的,而全域旅游是沒有泡沫的。
<<<圖片源于網(wǎng)絡(luò)
二、大城市近郊景觀城市是未來熱點(diǎn)
國家規(guī)定的旅游資源分為五級,頂級的國家名勝區(qū)一般不允許開發(fā)。有些分級比較低的地方,拿地成本低,又有怡人的生態(tài)環(huán)境,更適合做文旅地產(chǎn)的項(xiàng)目。除此之外,大城市的市郊臨近一線人口密集區(qū),客群得以保障,也適合做文旅地產(chǎn)。
三、發(fā)展文旅找準(zhǔn)客群很關(guān)鍵
1.城市觀光娛樂為主:城市主題公園+酒店
以城市觀光娛樂為主的項(xiàng)目,通過將城市主題樂園與品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、大型電影院等不同的業(yè)態(tài)整合在一起,創(chuàng)造一個獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心——休閑Mall,以此帶動寫字樓和住宅地產(chǎn)的開發(fā),這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊。
2.休閑度假為主:旅游景區(qū)+酒店
以生態(tài)別墅或古村落為載體,強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的和諧,與本土文化的融合,在一種獨(dú)特的文化意境里享受時尚度假的體驗(yàn),這種適合短途休閑度假,強(qiáng)化了過夜以及居住功能。
3.高端人居為主:旅游景區(qū)+酒店+高檔住宅
在城郊的風(fēng)景優(yōu)美之地,建立簡單的觀光、游樂、休閑產(chǎn)品以及酒店、餐飲、購物等,形成高檔人居旅游社區(qū)。旅游功能偏弱,主打居住。
4.復(fù)合型:旅游小鎮(zhèn)
主題文化小鎮(zhèn),主要是古鎮(zhèn)、古街區(qū),或者新打造的小鎮(zhèn)。其核心是創(chuàng)造出符合市場需求、凸顯獨(dú)特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn),以小鎮(zhèn)為載體,構(gòu)建文化休閑平臺,提升吸引力,進(jìn)而帶動小鎮(zhèn)外圍的休閑地產(chǎn),這種模式,已經(jīng)成為很多古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑。
<<<圖片源于網(wǎng)絡(luò)
四、發(fā)展文旅投資更重要
文旅行業(yè)初期發(fā)展必須合理控制投資規(guī)模,利用持續(xù)創(chuàng)新升級和滾動投資來吸引重復(fù)消費(fèi)和長效發(fā)展。初始投資過大,會造成投資回報率低。投入高、周期長、收益預(yù)期難是文旅項(xiàng)目的難點(diǎn),所以首先要開發(fā)核心區(qū),優(yōu)先樹立市場形象,各個分區(qū)獨(dú)立發(fā)展,分期建設(shè)。同時,必須在啟動時一炮而紅,并進(jìn)行持續(xù)性經(jīng)營,才能吸引源源不斷的投資方。資本是把雙刃劍,文旅項(xiàng)目發(fā)展離不開資本,但又因文旅產(chǎn)業(yè)投資的平均回收周期較長等特點(diǎn),要謹(jǐn)防資金鏈斷裂的危險。
<<<圖片源于網(wǎng)絡(luò)
五、發(fā)展文旅要把控成本
財務(wù)數(shù)據(jù)的計算、運(yùn)營管理成本的準(zhǔn)確預(yù)測、項(xiàng)目用地成本不確定、績效考核難以評判、客流及收益情況難以精準(zhǔn)預(yù)測都將影響成本的合理分配??陀^、真實(shí)地構(gòu)建計算/預(yù)測模型,不能為通過論證或數(shù)據(jù)好看而失真。更重要的是設(shè)置好政府、社會資本的風(fēng)險、收益分配和調(diào)整機(jī)制,即使項(xiàng)目預(yù)測不準(zhǔn)確,也不使項(xiàng)目參與方產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)。
六、發(fā)展文旅要學(xué)會營銷
任何優(yōu)秀的文旅項(xiàng)目都離不開出奇制勝的策劃:絕佳的創(chuàng)意、高效的執(zhí)行力以及利用時事熱點(diǎn)進(jìn)行宣傳,以點(diǎn)帶面,高速放大。
合理運(yùn)用“網(wǎng)紅產(chǎn)品”發(fā)聲,所謂“網(wǎng)紅產(chǎn)品”就是體現(xiàn)項(xiàng)目品牌氣質(zhì)、文化、價值且能吸引人的切入點(diǎn),如前陣子火熱的“玻璃棧道”,就成功吸引各大主流媒體,甚至央視爭相報道,這樣擴(kuò)散式的營銷方式是最成功的宣傳手段。
<<<圖片源于網(wǎng)絡(luò)
七、發(fā)展文旅要整合資源 資源整合就是優(yōu)化資源配置,形成“1+1>2效應(yīng)”
在全球一體化時代,具備資源整合能力才具有更強(qiáng)競爭力。在文化旅游的開發(fā)運(yùn)營中,文化資源、社會資源、旅游資源、交通資源、土地資源、商業(yè)資源、人才資源等等,都是在整合中之后,才能生存、強(qiáng)大。
總之,文旅處于一片新藍(lán)海,成為旅游城市著力開發(fā)的新增長點(diǎn),夜間經(jīng)濟(jì)亟待撬動的突破口!
文章標(biāo)簽