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關(guān)于鄉(xiāng)村旅游用地政策，這8件事一定要知道

鄉(xiāng)村旅游已走向全域化、特色化、精品化。許多資源條件良好的地區(qū)，開(kāi)始統(tǒng)籌規(guī)劃，以全村、全鎮(zhèn)、全縣范圍來(lái)做鄉(xiāng)村旅游帶。鄉(xiāng)村旅游巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，給了我們信心，但用地問(wèn)題，也一直制約著很多文旅人的投資決心和方向。

現(xiàn)實(shí)情況，我們很多人都是用農(nóng)用地在搞農(nóng)業(yè)旅游，或者項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行審批，原本是荒山荒地，因沒(méi)有納入地方的土地規(guī)劃，被在不知情的情況下，置換成了農(nóng)用地。隨著農(nóng)業(yè)法制體系的健全，農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的“擦邊球”時(shí)代，已成為過(guò)去，只有合規(guī)運(yùn)營(yíng)，才有未來(lái)。

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我們可以不懂太多政策，但要知道，我們拿的土地是什么回事，都可以干啥？很多人動(dòng)不動(dòng)就想買(mǎi)斷一片地歸自己、傳后代。農(nóng)村土地屬于集體用地，是不存在被買(mǎi)斷的可能的。那么在現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，是怎么合理的使用土地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，形成資產(chǎn)？鄉(xiāng)村項(xiàng)目是長(zhǎng)周期的投資項(xiàng)目，所以這一點(diǎn)至關(guān)重要。

農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

農(nóng)村集體建設(shè)用地

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。如今，鄉(xiāng)村旅游的項(xiàng)目建設(shè)用地，大多數(shù)來(lái)自于農(nóng)村集體建設(shè)用地。

四荒地

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

說(shuō)的就是土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范的前提下，以及當(dāng)?shù)氐耐恋卣{(diào)規(guī)基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)非的合理使用土地。這也會(huì)在無(wú)形中增加了休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復(fù)雜。

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再來(lái)看看，4種鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式。

依靠當(dāng)?shù)鬲?dú)有的人文文化發(fā)展起來(lái)的模式

比較適用有古老的村莊，古建筑群，古文化等特點(diǎn)的村子。以當(dāng)?shù)匚幕厣珵榛A(chǔ)，對(duì)當(dāng)?shù)匚幕?dú)有特色再進(jìn)行深度挖掘、包裝。包括，對(duì)已有的古建筑進(jìn)行重新修復(fù)，娛樂(lè)設(shè)施，住宿等進(jìn)行一定規(guī)模的升級(jí)，最終打造人文鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。田園綜合體、鄉(xiāng)村度假區(qū)、休閑農(nóng)場(chǎng)、古村鎮(zhèn)、傳統(tǒng)村落等項(xiàng)目，都有這樣的特點(diǎn)在里面。

依托當(dāng)?shù)嘏d盛產(chǎn)業(yè)

這需要具有一定的當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通過(guò)自身特色產(chǎn)業(yè)，將其規(guī)劃到鄉(xiāng)村旅游中，從而帶動(dòng)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。將鄉(xiāng)村特色文化與當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成一個(gè)完善的產(chǎn)業(yè)鏈，達(dá)到產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的一個(gè)目的。比如，農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地，擁有產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的鄉(xiāng)村項(xiàng)目，有特色旅游的鄉(xiāng)村項(xiàng)目，儲(chǔ)藏保鮮、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目等。

自然生態(tài)環(huán)境比較好的區(qū)域

比如，具有當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)鄉(xiāng)村風(fēng)貌和民俗特色，有山有水有綠植的天然風(fēng)景特色的鄉(xiāng)村?？梢宰錾鷳B(tài)農(nóng)場(chǎng)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目、生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游等一系列具備自然生態(tài)環(huán)境特色的鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。

農(nóng)牧業(yè)發(fā)展比較好的

可以做休閑農(nóng)業(yè)綜合體，現(xiàn)代牧場(chǎng)、漁場(chǎng)養(yǎng)殖基地，農(nóng)牧循環(huán)示范項(xiàng)目，具備海洋、農(nóng)牧文化休閑度假功能這樣的項(xiàng)目。

總之呢，再好的資源、關(guān)系，也要及時(shí)完善用地手續(xù)。不要無(wú)址可選的時(shí)候，也硬要選；沒(méi)有想好規(guī)劃思路，有地就先拿下再說(shuō)。實(shí)際上，一些新型農(nóng)業(yè)主體以及偶然出現(xiàn)的有利機(jī)會(huì)，在解決土地問(wèn)題上，都是很好的幫手，比如：“土地銀行”，以土地股份為基礎(chǔ)建立合作社，使用廢棄宅基地或園地，土地租賃、置換或入股聯(lián)營(yíng)等等。通過(guò)合作來(lái)整合資源，才是上策。