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關于鄉(xiāng)村旅游用地政策，這8件事一定要知道

鄉(xiāng)村旅游已走向全域化、特色化、精品化。許多資源條件良好的地區(qū)，開始統(tǒng)籌規(guī)劃，以全村、全鎮(zhèn)、全縣范圍來做鄉(xiāng)村旅游帶。鄉(xiāng)村旅游巨大的市場機會，給了我們信心，但用地問題，也一直制約著很多文旅人的投資決心和方向。

現(xiàn)實情況，我們很多人都是用農(nóng)用地在搞農(nóng)業(yè)旅游，或者項目沒有進行審批，原本是荒山荒地，因沒有納入地方的土地規(guī)劃，被在不知情的情況下，置換成了農(nóng)用地。隨著農(nóng)業(yè)法制體系的健全，農(nóng)業(yè)領域的“擦邊球”時代，已成為過去，只有合規(guī)運營，才有未來。

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我們可以不懂太多政策，但要知道，我們拿的土地是什么回事，都可以干啥？很多人動不動就想買斷一片地歸自己、傳后代。農(nóng)村土地屬于集體用地，是不存在被買斷的可能的。那么在現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)結構下，是怎么合理的使用土地，規(guī)避風險，形成資產(chǎn)？鄉(xiāng)村項目是長周期的投資項目，所以這一點至關重要。

農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎進行改造和裝修。這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

農(nóng)村集體建設用地

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設施用地、農(nóng)村居民住宅用地。如今，鄉(xiāng)村旅游的項目建設用地，大多數(shù)來自于農(nóng)村集體建設用地。

四荒地

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地?！八幕摹笔褂脵喑邪?、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤

說的就是土地性質的轉換，具體政策通過制定相應的法規(guī)來規(guī)范的前提下，以及當?shù)氐耐恋卣{規(guī)基礎上，可以實現(xiàn)農(nóng)轉非的合理使用土地。這也會在無形中增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復雜。

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再來看看，4種鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)結構下的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式。

依靠當?shù)鬲氂械娜宋奈幕l(fā)展起來的模式

比較適用有古老的村莊，古建筑群，古文化等特點的村子。以當?shù)匚幕厣珵榛A，對當?shù)匚幕氂刑厣龠M行深度挖掘、包裝。包括，對已有的古建筑進行重新修復，娛樂設施，住宿等進行一定規(guī)模的升級，最終打造人文鄉(xiāng)村旅游項目。田園綜合體、鄉(xiāng)村度假區(qū)、休閑農(nóng)場、古村鎮(zhèn)、傳統(tǒng)村落等項目，都有這樣的特點在里面。

依托當?shù)嘏d盛產(chǎn)業(yè)

這需要具有一定的當?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎，通過自身特色產(chǎn)業(yè)，將其規(guī)劃到鄉(xiāng)村旅游中，從而帶動鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。將鄉(xiāng)村特色文化與當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)結合，形成一個完善的產(chǎn)業(yè)鏈，達到產(chǎn)業(yè)帶動鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的一個目的。比如，農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地，擁有產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的鄉(xiāng)村項目，有特色旅游的鄉(xiāng)村項目，儲藏保鮮、產(chǎn)地批發(fā)市場項目等。

自然生態(tài)環(huán)境比較好的區(qū)域

比如，具有當?shù)貍鹘y(tǒng)鄉(xiāng)村風貌和民俗特色，有山有水有綠植的天然風景特色的鄉(xiāng)村?？梢宰錾鷳B(tài)農(nóng)場、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)項目、生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)項目、生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游等一系列具備自然生態(tài)環(huán)境特色的鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)項目。

農(nóng)牧業(yè)發(fā)展比較好的

可以做休閑農(nóng)業(yè)綜合體，現(xiàn)代牧場、漁場養(yǎng)殖基地，農(nóng)牧循環(huán)示范項目，具備海洋、農(nóng)牧文化休閑度假功能這樣的項目。

總之呢，再好的資源、關系，也要及時完善用地手續(xù)。不要無址可選的時候，也硬要選；沒有想好規(guī)劃思路，有地就先拿下再說。實際上，一些新型農(nóng)業(yè)主體以及偶然出現(xiàn)的有利機會，在解決土地問題上，都是很好的幫手，比如：“土地銀行”，以土地股份為基礎建立合作社，使用廢棄宅基地或園地，土地租賃、置換或入股聯(lián)營等等。通過合作來整合資源，才是上策。