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田園綜合體要盈利，這些土地創(chuàng)新模式和策略值得學(xué)習(xí)

導(dǎo)讀

各田園綜合體的主體產(chǎn)業(yè)不同，區(qū)位不同，為了打造出獨特的風(fēng)貌，必須加強用地策劃，研究所需各類建設(shè)用地的解決方案。我國土地主要分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地;從土地權(quán)屬的角度來看，分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心，因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地、公共服務(wù)用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同，根據(jù)實際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求，小編認為田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng)新模式和策略。

一、爭取政策

因地制宜，積極爭取使用好本省市關(guān)于田園綜合體的土地政策。很多省市對于田園綜合體都會優(yōu)先安排用地指標，同時還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規(guī)劃目標任務(wù)的，省里按實際使用指標的50%給予配套獎勵，對3年內(nèi)未達到規(guī)劃目標任務(wù)的，加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造田園綜合體的前期需認真研究這些獎懲措施和相關(guān)政策，做到有的放矢。

另外很多省市地方探索城鄉(xiāng)用地增減掛鉤和集體土地流轉(zhuǎn)和租賃。比如湖北省2017年起單列下達每個田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標;內(nèi)蒙古自治區(qū)鼓勵農(nóng)村牧區(qū)集體經(jīng)濟組織和農(nóng)牧民以土地入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等方式有序地進行農(nóng)家樂、牧家樂、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等旅游開發(fā)項目試點。這些政策措施將極大地促進土地供應(yīng)和使用效率。

二、捆綁出讓

在拿地平衡上，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區(qū)，在很多途徑實施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據(jù)南海“53號文“探索實施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業(yè)區(qū)、村集體工業(yè)園區(qū)可在規(guī)劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式，來獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據(jù)具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。

三、代建補償

在針對產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上，可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補償。產(chǎn)業(yè)用地可采用出租、出讓相結(jié)合的方式獲得。其中，出讓部分的補償?shù)姆绞剑鶕?jù)相關(guān)政策，可采取貨幣補償、物業(yè)補償、貨幣補償與物業(yè)補償相結(jié)合的形式，實現(xiàn)出讓收益補償、回購物業(yè)、代建物業(yè)等多種方式。村集體獲得代建物業(yè)后，再返租給園區(qū)運營商，可再獲物業(yè)租金收益。企業(yè)通過出租，可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可出售，可抵押;通過物業(yè)補償?shù)姆绞剑删徑庖淮涡灾Ц冻鲎尳鸬馁Y金壓力;對于農(nóng)民來說，可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業(yè);同時也能獲得物業(yè)返租的收益。

根據(jù)權(quán)屬不同，也可采取作價入股的方式。作價入股主要是與村集體合作，成立合作開發(fā)公司，風(fēng)險共擔(dān)，降低前期資金需求;其缺點則是增加項目決策制約以及股東之間協(xié)調(diào)的工作。

四、工改創(chuàng)新

對于使用權(quán)在私營業(yè)主一方，可探索多方合作工改創(chuàng)新。對土地使用權(quán)在私營業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化供地的政策和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，與開發(fā)運營方、 私營企業(yè)主進行合作商談。私營業(yè)主允許土地進行產(chǎn)業(yè)升級改造，并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方，開發(fā)運營方根據(jù)與私營業(yè)主和政府規(guī)定進行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運營。政府可根據(jù)項目投資落地成本、投資進度、生產(chǎn)經(jīng)營等，逐年給予支持;同時鼓勵私企業(yè)主以土地使用權(quán)作價入股的方式參與，降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進行轉(zhuǎn)變，從土地資源買賣向創(chuàng)新資源流動進行轉(zhuǎn)變。因此小編提醒各位在前期進行田園綜合體策劃、規(guī)劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性，只有明白未來錢怎么回，怎么持續(xù)盈利，才知道當下應(yīng)該以怎樣的土地模式進行開發(fā)、合作。

集體用地方式

首先我們來看農(nóng)村用地分為哪幾種類型，與國有土地不同，農(nóng)村土地屬于集體用地，分為集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、未利用地三大類，小編來解讀三類六種用地的利用開發(fā)方式。

耕地：嚴格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)

在旅游開發(fā)方面，農(nóng)田原則上不允許使用，特別是基本農(nóng)田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經(jīng)營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農(nóng)田(基本農(nóng)田)，建設(shè)連片面積達到一定規(guī)模的，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的前提下，利用一定比例的土地(重慶政策規(guī)定不超過5畝)開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

同時，項目對環(huán)境影響不大，遵循當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有一定促進作用的，對于其他農(nóng)田的利用，當?shù)卣话闶浅种С值膽B(tài)度。社會資本可依法通過承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)用地從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。這意味著可以在不改變土地性質(zhì)的情況下，建設(shè)一些開敞的、不具備遮蔽功能的構(gòu)筑物，例如無錫田園東方，利用農(nóng)用地建設(shè)農(nóng)樂園、戶外課堂等休閑農(nóng)業(yè)項目，為人們提供體驗‘三農(nóng)’的新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)營形態(tài)。

休閑農(nóng)業(yè)項目在符合土地利用規(guī)劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設(shè)用地。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準也可跨省區(qū)實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。

林地：近林不進林，靈活開發(fā)

森林體驗和森林養(yǎng)生是當下最熱的兩個方向，國家鼓勵發(fā)揮森林多種功能，建設(shè)森林體驗基地和森林養(yǎng)生基地試點。

從市場發(fā)展情況來看，截止2016年7月，全國各類森林體驗和森林養(yǎng)生基地建設(shè)項目多達500余個，其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場、濕地公園等范圍內(nèi)，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。

在用地方面，可以建設(shè)森林體驗(館)中心、森林養(yǎng)生(館)中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎(chǔ)設(shè)施，但不能在基地范圍內(nèi)建設(shè)醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等大型醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施。

森林體驗與森林養(yǎng)生產(chǎn)品支持發(fā)展方向

“近林不進林”的策略，這樣既可以依托森林旅游地的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，又不占用建設(shè)用地指標，通過地方政府規(guī)劃配合，把建設(shè)項目布置在外圍的村鎮(zhèn)建設(shè)用地上。

這也類似于杭州西溪濕地把喜來登、悅榕莊等大型配套建設(shè)在濕地外圍的做法;如果確需占用或者征收、征用林地的，要向縣級以上人民政府林業(yè)主管部門申請，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，并繳納森林植被恢復(fù)費。

低丘緩坡地：點狀供地，垂直開發(fā)

我國南方地區(qū)的廣大低山丘陵區(qū)擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現(xiàn)狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地(基本農(nóng)田)，各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農(nóng)類、宜林(園)類、宜建類三大類，開發(fā)為建設(shè)用地是低丘緩坡開發(fā)利用的主要方式之一。

在現(xiàn)行土地法律制度下，存在兩種農(nóng)用地利用方式：

(1)不改變土地性質(zhì)

土地承包經(jīng)營權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉(zhuǎn)。由于轉(zhuǎn)包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)，因此，社會資本僅可通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(2)改變土地性質(zhì)

建設(shè)旅游項目確需占用農(nóng)用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設(shè)用地指標的重大旅游項目納入建設(shè)用地協(xié)調(diào)清單，與土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃進行對接與協(xié)調(diào)，通過土地利用規(guī)劃的調(diào)整，實現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收。

在現(xiàn)有政策下，集體建設(shè)用地是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目的重要用地形式，其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在整個集體建設(shè)用地當中占比不超過10%，在試點地區(qū)可以直接入市;宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭，也是農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。統(tǒng)計顯示，中國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中宅基地約占13萬平方公里。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地：量小可直接入市

2014年底，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。目前全國已有33個縣市區(qū)試點集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實踐，成都郫都區(qū)、北京大興區(qū)、浙江德清市等作為最早參與試點的城市，都積累了較為成熟的入市實踐經(jīng)驗。

目前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市僅限于在33個試點地區(qū)展開，隨著“三塊地”改革試點期限即將到期(2018年12月31日)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在全國范圍內(nèi)放開指日可期。

宅基地：量大可做文章多

目前，在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村，因為進城務(wù)工人員增多，大量宅基地便被長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，國家層面給出了指引，即探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

閑置宅基地或宅基地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等多種業(yè)態(tài)，目前主要存在4種宅基地利用方式：

1、建設(shè)租賃住房，助力租購并舉

為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，國家在包括北京、上海、佛山等城市在內(nèi)的13個地區(qū)開展利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以選擇自行開發(fā)運營，或者通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

按照計劃，2018年南海將建設(shè)7800套租賃住房，其中約2400套將利用集體用地建設(shè)。

2、提供一房一院一地，城里人的莊園夢之旅

國家發(fā)布政策允許包括北京在內(nèi)的13個城市試點集體土地建設(shè)租賃住房，也催生了共享農(nóng)莊這一新業(yè)態(tài)。

宅基地所有權(quán)仍歸農(nóng)民所有，將農(nóng)村閑置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種模式，通過互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺，與城市租賃住房需求對接，政府、集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及城市消費者實現(xiàn)“四贏”。

3、盤活農(nóng)村閑置房屋，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式

“鄉(xiāng)居式養(yǎng)老”主張盤活鄉(xiāng)村存量傳統(tǒng)民居，吸引城區(qū)老人到鄉(xiāng)村養(yǎng)老，以求回歸他們向往已久的田園生活。老年人常住郊區(qū)，家人、親友常來探訪，并在宅基園地體驗農(nóng)事，走訪農(nóng)村鄰里，這將帶動鄉(xiāng)村旅游的常年運行，緩解鄉(xiāng)村旅游的季節(jié)落差，實現(xiàn)從鄉(xiāng)村觀光、鄉(xiāng)村度假到鄉(xiāng)村養(yǎng)老時代的過渡。

4、感受鄉(xiāng)村民宿溫度，打造鄉(xiāng)村振興載體

我國宅基地是集體所有，且“一戶一宅”，在宅基地使用權(quán)放活的背景下，整合部分相鄰農(nóng)戶的宅基地，可開發(fā)為小型的民宿集群。村民將閑置農(nóng)房、宅基地等集體資產(chǎn)集中在村集體或合作社手中，后者引入社會資本進行民宿項目的開發(fā)。

受限于法律規(guī)定，社會資本參與休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游開發(fā)過程中，如果涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，目前存在兩種途徑：

(1)社會資本通過出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式獲得集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)(“三塊地”改革規(guī)定的33個試點地區(qū));

(2)社會資本與擁有建設(shè)用地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過共同舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或契約的方式進行合作。

我國存在大量的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等(以下簡稱“四荒地”)，這些土地的面積廣，開發(fā)潛力大。對于以“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的，相關(guān)文件多持鼓勵和支持的態(tài)度。