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傳統(tǒng)村落如何升級(jí)為鄉(xiāng)村度假綜合體?

時(shí)間:2019-07-10 瀏覽量: 分享到:


Q:一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體嗎?

是的,通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租,并進(jìn)行整體改造與度假化利用,將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū),并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。


Q:這樣的村落具有什么樣的特征呢?

1、村落生態(tài)優(yōu)良。與傳統(tǒng)旅游不同,度假鄉(xiāng)居模式對(duì)于鄉(xiāng)村區(qū)位交通的要求較低,往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良,環(huán)境幽靜,最重要的是原生態(tài)的鄉(xiāng)村味道濃郁,這種天然的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息恰恰是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要載體。

      2、房屋空置率高。部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要條件。閑置的農(nóng)宅減少了項(xiàng)目前期的工作程度,容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn),并易于對(duì)房屋進(jìn)行改造升級(jí)。因此,度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村,既避免了閑置資源的浪費(fèi),又使得偏僻無人居住的古村落煥發(fā)出新的生機(jī)。

      3、建筑風(fēng)貌良好。度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落,風(fēng)貌特色突出,由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質(zhì)樸鄉(xiāng)土氣息,而且建筑外貌、結(jié)構(gòu)等保存完整,具有較高的改造價(jià)值,便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代化建筑風(fēng)格形成強(qiáng)烈的反差的度假模式。

Q:這樣的模式要如何打造呢?

1、閑置農(nóng)宅整體打造。將閑置農(nóng)宅集中,進(jìn)行整體打造,由村集體對(duì)村內(nèi)空置民宅統(tǒng)一租賃回收,通過引入外來企業(yè)資本或自籌資金,進(jìn)行整體度假化改造,構(gòu)建具有一定規(guī)模的度假區(qū)域。

      2、高端度假品牌塑造。對(duì)于閑置農(nóng)宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質(zhì)感兼顧,追求外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果,塑造獨(dú)立的度假品牌。

      3、村民參與方式營(yíng)造。度假鄉(xiāng)居模式,根植于鄉(xiāng)村生活,村民的參與必不可少,可通過探索村民房產(chǎn)、土地入股,或返聘村民為度假村(區(qū))員工等多種方式,促進(jìn)村民就地就業(yè),激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情,實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。




Q:目前在市場(chǎng)對(duì)鄉(xiāng)村旅游存在什么樣的需求?


城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化,人們迫切渴望逃離人造空間,到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野,而且這種需求日益顯現(xiàn),因此,深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉(xiāng)村逐漸成為人們的出游熱門之地,正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品的開發(fā)。


粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉(zhuǎn)變

      

     小眾旅游是區(qū)別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式,其需求正在日益增長(zhǎng),并讓旅游發(fā)展方式、經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)方式均面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。高端化的度假鄉(xiāng)居模式主要針對(duì)小眾旅游需求的多樣化,創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu),讓觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)型,為高端小眾提供更具品質(zhì)的旅游生活。


Q:如何構(gòu)建這樣的旅游模式

(一)喚醒沉睡資源—閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是度假鄉(xiāng)居模式成功開發(fā)的首個(gè)關(guān)鍵因素,也是重要的資源獲取途徑。農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn),實(shí)質(zhì)是一次城鄉(xiāng)要素流動(dòng)的改革,是推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入的一個(gè)探索。一些鄉(xiāng)村中,農(nóng)民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”,財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn),進(jìn)而造成了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源錯(cuò)配或閑置浪費(fèi)。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn),發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一定收益。

     1、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是資產(chǎn)所有權(quán)不變,通過出租其使用權(quán)來實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的價(jià)值。農(nóng)民依然對(duì)所擁有資產(chǎn)享有所有權(quán),流轉(zhuǎn)只是將其資產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行出租、出讓等,資產(chǎn)的所有者會(huì)以租金、分紅等方式獲益。

     2、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能否順暢的關(guān)鍵要看承租方的務(wù)農(nóng)效益,這是維持其對(duì)農(nóng)民租金承諾的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在充分尊重農(nóng)民意愿的條件下,提供足夠的效益保障,才能夠讓農(nóng)民自愿參與到資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中來。

     3、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的形式

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)可以采取多種流轉(zhuǎn)形式,出租、出讓、轉(zhuǎn)包、入股等為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要形式。

(1)出租:是農(nóng)戶與承租方之間在一定期限內(nèi)的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移,農(nóng)戶自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權(quán)出租給承租方,承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定,最長(zhǎng)不超過承包合同的剩余期限。出租流轉(zhuǎn)的步驟一般為村集體統(tǒng)一收購(收回)閑置資產(chǎn);農(nóng)戶在獲得一次性補(bǔ)償后,自愿放棄土地、房屋等的使用權(quán);承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期(一般是20年),并簽訂房屋租賃合同。

(2)入股:即農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作價(jià)為股份,參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng),以入股的資產(chǎn)使用權(quán)作為分紅依據(jù),股紅按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。該模式體現(xiàn)了旅游業(yè)“利益共享”的精神,在旅游開發(fā)的同時(shí),兼顧村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,獲得就業(yè)機(jī)會(huì)或從事經(jīng)營(yíng)工作,使他們能夠長(zhǎng)期分享旅游收益。

(3)轉(zhuǎn)包:主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方,轉(zhuǎn)包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內(nèi)由雙方協(xié)商確定,轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。

(4)出讓:主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即取得一定量的土地補(bǔ)償后放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農(nóng)民,在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補(bǔ)償后,就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣瑥亩俎D(zhuǎn)交給建設(shè)方,承包方對(duì)這部分土地的使用權(quán)即行終止。


(二)規(guī)范開發(fā)方式—整合開發(fā)、鄉(xiāng)土?xí)r尚結(jié)合

1、開發(fā)主體

(1)村集體統(tǒng)一整合開發(fā)

村集體通過自籌資金的形式,將村里閑置的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)過來,進(jìn)行統(tǒng)一的整合開發(fā)。保留農(nóng)宅外觀,對(duì)內(nèi)部進(jìn)行裝修改造,滿足高端度假需求。如密云古北口北臺(tái)鄉(xiāng)居農(nóng)宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立,成員出資總額52.7萬元,對(duì)村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。

(2)村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)

村集體通過引入外來資金的形式,與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作,對(duì)村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的整合開發(fā)。這種開發(fā)形式解決了資金的問題,并且開發(fā)建設(shè)相對(duì)專業(yè),能夠更好的把握市場(chǎng)需求,有針對(duì)性的開發(fā)產(chǎn)品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社,通過合作社負(fù)責(zé)資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。如密云山里寒舍,由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社,合作社為合作開發(fā)(股東單位)單位,負(fù)責(zé)資源整合、開發(fā)及提供配套服務(wù)。


2、開發(fā)要點(diǎn)

(1)鄉(xiāng)味保留與展現(xiàn),最大程度展現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌

建筑材質(zhì)鄉(xiāng)土化:度假鄉(xiāng)居的改造講求文化性、鄉(xiāng)土性,外表古樸陳舊,與周圍環(huán)境融為一體,不突兀,不張揚(yáng)。改造過程中最大限度地使用當(dāng)?shù)夭馁|(zhì),如石材、木料、稻草等,盡力呈現(xiàn)傳統(tǒng)民居形態(tài),營(yíng)造濃郁的鄉(xiāng)味建筑。


旅游體驗(yàn)鄉(xiāng)土化:旅游體驗(yàn)雖是度假鄉(xiāng)居的軟性資源,卻涉及深入內(nèi)心的情感反饋。在旅游體驗(yàn)活動(dòng)的開發(fā)中,要最大限度的利用村落中的鄉(xiāng)土資源,如農(nóng)田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動(dòng)物,以及生產(chǎn)生活工具、場(chǎng)景等,配套現(xiàn)代休閑理念,形成極具鄉(xiāng)土性的鄉(xiāng)村體驗(yàn)產(chǎn)品,提升游客的度假情致。

度假氛圍鄉(xiāng)土化:度假鄉(xiāng)居,以“鄉(xiāng)味”為氛圍基底。一方面展現(xiàn)鄉(xiāng)村原生態(tài)景觀,古樹老井山花、石磨草屋籬笆,營(yíng)造出濃郁的鄉(xiāng)土意境;另一方面,最大限度的保留鄉(xiāng)村原有的生活狀態(tài)和生活氣息,將鄉(xiāng)村居民的生產(chǎn)生活狀態(tài)作為重要的無形資產(chǎn),耕種的村民、喂家禽的農(nóng)婦以及房前屋后休息的老人,都是鄉(xiāng)村景觀的重要組成部分。


(2)高端品質(zhì)度假,最大程度提供舒適奢華體驗(yàn)

滿足度假功能,是度假鄉(xiāng)居模式的重要特征,也是鄉(xiāng)村旅游升級(jí)的重要表現(xiàn)。在追求鄉(xiāng)土、質(zhì)樸的同時(shí),兼顧度假的品質(zhì)與舒適。外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的反差組合,更營(yíng)造出獨(dú)特的度假體驗(yàn)。


(三)專業(yè)管理方式—資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

1、運(yùn)營(yíng)主體

(1)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司

在對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一整理和開發(fā)的基礎(chǔ)上,可以引進(jìn)專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這類公司對(duì)酒店有著專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理理念,可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店,以獲取相應(yīng)的收益。如山里寒舍專門引入了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對(duì)其進(jìn)行日常管理和運(yùn)營(yíng)。

(2)村集體統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理

村集體可以通過合作社的形式,對(duì)度假鄉(xiāng)居進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。由合作社統(tǒng)一進(jìn)行結(jié)算,統(tǒng)一分配客源,在利益分配上以逐年遞增的形式,為入社的閑置農(nóng)宅合作社農(nóng)戶分配紅利和租金,從而防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。

2、運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)

(1)全力塑造度假品牌

運(yùn)營(yíng)管理過程中,有意識(shí)地進(jìn)行度假品牌培育和塑造,力求以成功特色的項(xiàng)目開發(fā),打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌,以完善的運(yùn)營(yíng)管理,塑造品牌,并逐漸實(shí)現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出,在一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行品牌復(fù)制。

(2)充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性

一方面,讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè),并積極組織農(nóng)民培訓(xùn),調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性;項(xiàng)目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源,在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上,為農(nóng)民帶來收益。

另一方面,讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā),制定切實(shí)能夠滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策,進(jìn)而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開發(fā)的熱情。

(四)三方效益共贏—鄉(xiāng)村效益升級(jí)

1、投資開發(fā)商——經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益

度假鄉(xiāng)居的成功開發(fā)建設(shè),一方面可以獲得應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào),另一方面,隨著項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及營(yíng)銷推廣的系統(tǒng)化運(yùn)作,會(huì)形成自身的度假品牌,在一定的區(qū)域內(nèi)會(huì)逐漸形成品牌號(hào)召力,形成連鎖運(yùn)營(yíng)模式,通過模式復(fù)制獲取更大的品牌效益。

2、農(nóng)民——最直接的受益者

度假鄉(xiāng)居模式中,農(nóng)民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分,即租金收入、分紅收入及工資收入。

(1)租金收入

農(nóng)民將閑置土地(宅地)、房屋等資產(chǎn)以租賃的形式流轉(zhuǎn),果園、農(nóng)園等的經(jīng)營(yíng)權(quán)也可一并外包,農(nóng)民每年收取租金。比如山里寒舍,提供給農(nóng)民的每個(gè)宅院年租金為6000元,每畝耕地年租金1000元,每5年遞增5%;果園等的租金每5年遞增20%。

(2)分紅收入

村民可通過房產(chǎn)、土地等方式入股,成為股東,每年不僅有固定的租金,年底還能按入股多少和項(xiàng)目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助于社區(qū)居民的持續(xù)參與。

(3)工資收入

度假鄉(xiāng)居模式的開發(fā)建設(shè)為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì),推動(dòng)村民就地就業(yè)的進(jìn)程。隨著大量工作崗位的釋放,如客房服務(wù)、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農(nóng)場(chǎng)耕作、果樹管護(hù)等,為村里的原住居民和在外打工的農(nóng)民提供就業(yè)崗位 ,成為掙工資的新型農(nóng)民。

3、鄉(xiāng)村——推動(dòng)鄉(xiāng)村升級(jí)發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式的建設(shè)過程中,會(huì)同時(shí)推進(jìn)鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系的建設(shè),推動(dòng)鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí),使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機(jī)的融合,促進(jìn)鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。


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