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做農(nóng)旅康養(yǎng)地產(chǎn)有哪些先決條件？如何拿地？

大健康產(chǎn)業(yè)已成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮漠a(chǎn)業(yè)，在國家的大力推動下，正形成超過十萬億的巨大藍(lán)海市場。健康服務(wù)已經(jīng)成為關(guān)系到國計民生、未來社會整體幸福指數(shù)的國家級重大事業(yè)。

大健康產(chǎn)業(yè)為什么整體潛力巨大？人口結(jié)構(gòu)變化催生醫(yī)療需求人口老齡化已經(jīng)是全球趨勢，中國也不能例外。據(jù)預(yù)測，到本世紀(jì)20年代，65歲以上老年人口將達(dá)到2.42億，占總?cè)丝诘谋戎貙?000年的6.96%增長到近12%。老齡化的社會問題，將帶來對醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的持續(xù)需求。

中國已經(jīng)進(jìn)入中等收入國家行列，群眾對醫(yī)療健康的需求日益增長，但該產(chǎn)業(yè)目前占中國產(chǎn)業(yè)比重不足5%，與發(fā)達(dá)國家存在不小的差距，市場潛力巨大。國家的“健康中國2030”規(guī)劃中明確指出，要將醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)建設(shè)成國家支柱性產(chǎn)業(yè)，2030年健康服務(wù)業(yè)規(guī)模達(dá)到16萬億元。16萬億，是國家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的量級。

大健康產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間勢必帶來康養(yǎng)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。據(jù)推算，到2030年，康養(yǎng)地產(chǎn)的規(guī)模將達(dá)到10萬億左右。

何為康養(yǎng)地產(chǎn)？

與一般意義的“健康”、“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”和療養(yǎng)”等概念相比，“康養(yǎng)”是一個更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對應(yīng)的康養(yǎng)行為也十分寬泛：康養(yǎng)既可以是一種持續(xù)性、系統(tǒng)性的行為活動，又可以是諸如休息、療養(yǎng)、康復(fù)等具有短暫性、針對性、單一性的健康和醫(yī)療行為。延伸到更大范圍，從生命的角度出發(fā)，康養(yǎng)要兼顧生命的三個維度：一是生命長度，即壽命；二是生命豐度，即精神層面的豐富度；三是生命自由度，即國際上用以描述生命質(zhì)量高低的指標(biāo)體系。

可見，康養(yǎng)的核心功能在于盡量提高生命的長度、豐度和自由度。

那么什么是康養(yǎng)地產(chǎn)？康是指健康，醫(yī)療配套就必須到位。養(yǎng)是養(yǎng)生，必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)的土地和區(qū)域。

所以，康養(yǎng)地產(chǎn)，不僅環(huán)境好，住宅建筑以及配套設(shè)施的科技運(yùn)用必須符合健康養(yǎng)生養(yǎng)老。最重要的是物業(yè)管理，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費(fèi)還要創(chuàng)造性的將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營化。

康養(yǎng)地產(chǎn)的先導(dǎo)條件

必須依靠一定的基礎(chǔ)設(shè)施。無論是旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、運(yùn)動、文化等哪一類康養(yǎng)服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)地位。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養(yǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的市縣在戰(zhàn)略實(shí)施過程中不盡人意，問題很多出在基礎(chǔ)設(shè)施上。

服務(wù)的有效提供。康養(yǎng)消費(fèi)很多具有公共福利性質(zhì)（特別是醫(yī)療和養(yǎng)老），康養(yǎng)消費(fèi)權(quán)是一類基本人權(quán)，解決人民群眾日益增長的康養(yǎng)服務(wù)需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進(jìn)入老齡社會后，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養(yǎng)老服務(wù)缺口既是社會壓力又是商機(jī)?？叼B(yǎng)消費(fèi)是一種復(fù)合消費(fèi)，很多消費(fèi)又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑范圍內(nèi)進(jìn)行。這就要求在進(jìn)行任何一個康養(yǎng)項目開發(fā)時都應(yīng)盡可能地統(tǒng)籌配置多種康養(yǎng)服務(wù)。不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營失敗的一個主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒有給消費(fèi)者配套醫(yī)療、文化等其他必要的康養(yǎng)服務(wù)?？梢钥隙ǎ欠N能滿足居住、醫(yī)療、文化、運(yùn)動等多種康養(yǎng)需求的社區(qū)化康養(yǎng)項目將受到青睞。

觀念的準(zhǔn)確對位。隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對健康問題的愈加重視，社會對于亞健康的防治需求日益增長，亞健康人群康養(yǎng)市場已成為中國康養(yǎng)市場最主要的組成之一。因此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)通過定向、持續(xù)、系統(tǒng)的傳播，引導(dǎo)潛在消費(fèi)者樹立與時代潮流和個體特征相符的消費(fèi)觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠桿作用。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)了養(yǎng)老保險基金、消費(fèi)信托等比較成熟的產(chǎn)融模式，以房養(yǎng)老、信用消費(fèi)等新的產(chǎn)融模式也在逐步發(fā)展。特別是《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》等政策性文件發(fā)布后，掀起了信托公司、保險公司等大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的高潮。這些機(jī)構(gòu)應(yīng)用自身金融優(yōu)勢，立足產(chǎn)業(yè)整合，通過多渠道募集資金，規(guī)?；顿Y興建康養(yǎng)綜合體并引進(jìn)各種專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在帶給客戶更好消費(fèi)體驗(yàn)的同時也在構(gòu)建投資、消費(fèi)兩位一體的產(chǎn)融模式方面作出了有益嘗試。

康養(yǎng)地產(chǎn)如何拿地？

目前，政府土地政策收緊，調(diào)控的表層意義是管住地產(chǎn)增量，深層意義是“去地產(chǎn)化”，鼓勵“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，鼓勵激活存量資產(chǎn)。

對于康養(yǎng)地產(chǎn)的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應(yīng)該更重視以下幾類土地：

空置的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用；

已出讓的商品房開發(fā)用地在尚未進(jìn)行正式開發(fā)前；

已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進(jìn)行改造后；

集體建設(shè)用地。

同時，康養(yǎng)地產(chǎn)在拿地環(huán)節(jié)，應(yīng)十分重視對土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫(yī)療用地、養(yǎng)老用地。

紙上談兵終覺淺，絕知此事要躬行