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如何將破敗空心村改造成為鄉(xiāng)村度假勝地？

隨著休閑旅游的發(fā)展和消費需求的擴大，過去單一的農家樂、鄉(xiāng)村游的形式慢慢不能滿足市場發(fā)展要求，發(fā)展鄉(xiāng)村度假綜合體成了現在開發(fā)鄉(xiāng)村旅游的重點，而通過對傳統(tǒng)村落的改造來打造鄉(xiāng)村度假綜合體則成為現在發(fā)展的熱點。

通過鄉(xiāng)村閑置農宅的統(tǒng)一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

空心村旅游發(fā)展：

城市人群是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的目標人群——空心村的發(fā)展，在資源條件基礎上，通過城市人才、科技、資本下鄉(xiāng)，將城市和農村的發(fā)展緊密結合起來，開發(fā)建設鄉(xiāng)村旅游，引導城市人群下鄉(xiāng)消費，實現空心村到旅游地的蛻變。

一、空心村發(fā)展旅游的條件

01

村落生態(tài)優(yōu)良

與傳統(tǒng)旅游不同，度假鄉(xiāng)居模式對于鄉(xiāng)村區(qū)位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境幽靜，最重要的是原生態(tài)的鄉(xiāng)村味道濃郁，這種天然的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息恰恰是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要載體。

02

房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產流轉，并易于對房屋進行改造升級。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發(fā)出新的生機。

03

建筑風貌良好

度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價值，便于構建與城市現代化建筑風格形成強烈的反差的度假模式。

二、模式要點

1

閑置農宅整體打造

將閑置農宅集中，進行整體打造，由村集體對村內空置民宅統(tǒng)一租賃回收，通過引入外來企業(yè)資本或自籌資金，進行整體度假化改造，構建具有一定規(guī)模的度假區(qū)域。

2

高端度假品牌塑造

對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質感兼顧，追求外舊內新、外樸質內奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

3

村民參與方式營造

度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產、土地入股，或返聘村民為度假村（區(qū)）員工等多種方式，促進村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實現社區(qū)居民的持續(xù)參與。

三、模式推動力

1

城市返歸鄉(xiāng)村的旅游市場需求

城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野，而且這種需求日益顯現，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉(xiāng)村逐漸成為人們的出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產品的開發(fā)。

2

粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉變

小眾旅游是區(qū)別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發(fā)展方式、經營方式和服務方式均面臨轉型和創(chuàng)新。高端化的度假鄉(xiāng)居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產品結構，讓觀光旅游向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質的旅游生活。

四、模式構建

1

喚醒沉睡資源—閑置資產流轉

閑置資產流轉是度假鄉(xiāng)居模式成功開發(fā)的首個關鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農村閑置資產流轉，實質是一次城鄉(xiāng)要素流動的改革，是推進美麗鄉(xiāng)村建設和增強農村集體經濟、增加農民收入的一個探索。一些鄉(xiāng)村中，農民擁有的土地、房屋等資產普遍閑置“沉睡”，財產權、收益權得不到有效體現，進而造成了農村產權資源錯配或閑置浪費。鄉(xiāng)村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發(fā)揮資產價值，進而實現一定收益。

• 資產流轉的本質

閑置資產流轉的本質是資產所有權不變，通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。農民依然對所擁有資產享有所有權，流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓等，資產的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

• 資產流轉的關鍵

資產流轉能否順暢的關鍵要看承租方的務農效益，這是維持其對農民租金承諾的現實基礎。在充分尊重農民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

• 資產流轉的形式

資產流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。

出租：是農戶與承租方之間在一定期限內的資產使用權轉移，農戶自愿將全部或部分資產使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。出租流轉的步驟一般為村集體統(tǒng)一收購（收回）閑置資產；農戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權；承租人和村集體協(xié)商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

入股：即農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的資產使用權作為分紅依據，股紅按經營效益的高低確定。該模式體現了旅游業(yè)“利益共享”的精神，在旅游開發(fā)的同時，兼顧村民的長遠利益，獲得就業(yè)機會或從事經營工作，使他們能夠長期分享旅游收益。

轉包：主要為閑置土地流轉形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內由雙方協(xié)商確定，轉包方與發(fā)包方的原承包關系不變。

出讓：主要為閑置土地流轉形式。即取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農民，在按有關規(guī)定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發(fā)包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

2

規(guī)范開發(fā)方式—整合開發(fā)、鄉(xiāng)土時尚結合

開發(fā)主體

• 村集體統(tǒng)一整合開發(fā)

村集體通過自籌資金的形式，將村里閑置的農宅流轉過來，進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。保留農宅外觀，對內部進行裝修改造，滿足高端度假需求。如密云古北口北臺鄉(xiāng)居農宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產進行統(tǒng)一開發(fā)和經營管理。

• 村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)

村集體通過引入外來資金的形式，與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，對村里的閑置資產進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。這種開發(fā)形式解決了資金的問題，并且開發(fā)建設相對專業(yè)，能夠更好的把握市場需求，有針對性的開發(fā)產品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社，通過合作社負責資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)（股東單位）單位，負責資源整合、開發(fā)及提供配套服務。

開發(fā)要點

• 鄉(xiāng)味保留與展現，最大程度展現鄉(xiāng)村風貌

建筑材質鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居的改造講求文化性、鄉(xiāng)土性，外表古樸陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀，不張揚。改造過程中最大限度地使用當地材質，如石材、木料、稻草等，盡力呈現傳統(tǒng)民居形態(tài)，營造濃郁的鄉(xiāng)味建筑。

 旅游體驗鄉(xiāng)土化：旅游體驗雖是度假鄉(xiāng)居的軟性資源，卻涉及深入內心的情感反饋。在旅游體驗活動的開發(fā)中，要最大限度的利用村落中的鄉(xiāng)土資源，如農田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動物，以及生產生活工具、場景等，配套現代休閑理念，形成極具鄉(xiāng)土性的鄉(xiāng)村體驗產品，提升游客的度假情致。

度假氛圍鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居，以“鄉(xiāng)味”為氛圍基底。一方面展現鄉(xiāng)村原生態(tài)景觀，古樹老井山花、石磨草屋籬笆，營造出濃郁的鄉(xiāng)土意境；另一方面，最大限度的保留鄉(xiāng)村原有的生活狀態(tài)和生活氣息，將鄉(xiāng)村居民的生產生活狀態(tài)作為重要的無形資產，耕種的村民、喂家禽的農婦以及房前屋后休息的老人，都是鄉(xiāng)村景觀的重要組成部分。

• 高端品質度假，最大程度提供舒適奢華體驗

滿足度假功能，是度假鄉(xiāng)居模式的重要特征，也是鄉(xiāng)村旅游升級的重要表現。在追求鄉(xiāng)土、質樸的同時，兼顧度假的品質與舒適。外舊內新、外樸質內奢華的反差組合，更營造出獨特的度假體驗。

3

專業(yè)管理方式—資產運營管理

• 運營主體

專業(yè)運營管理公司

在對閑置資產進行統(tǒng)一整理和開發(fā)的基礎上，可以引進專業(yè)的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業(yè)的運營管理理念，可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應的收益。如山里寒舍專門引入了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對其進行日常管理和運營。

村集體統(tǒng)一運營管理

村集體可以通過合作社的形式，對度假鄉(xiāng)居進行統(tǒng)一經營管理。由合作社統(tǒng)一進行結算，統(tǒng)一分配客源，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農宅合作社農戶分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

• 運營要點

全力塑造度假品牌

運營管理過程中，有意識地進行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開發(fā)，打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌，以完善的運營管理，塑造品牌，并逐漸實現品牌延伸和品牌輸出，在一定區(qū)域內進行品牌復制。

充分調動農民積極性

一方面，讓農民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農民培訓，調動農民的積極性；項目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現有資源，在力求不改變居民生產生活方式的基礎上，為農民帶來收益。

另一方面，讓農民真正獲得收益。從農民角度出發(fā)，制定切實能夠滿足農民利益的相關政策，進而激發(fā)農民參與旅游開發(fā)的熱情。

4

三方效益共贏—鄉(xiāng)村效益升級

• 投資開發(fā)商——經濟效益與品牌效益

度假鄉(xiāng)居的成功開發(fā)建設，一方面可以獲得應的經濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發(fā)、運營管理及營銷推廣的系統(tǒng)化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復制獲取更大的品牌效益。

• 農民——最直接的受益者

度假鄉(xiāng)居模式中，農民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

租金收入

農民將閑置土地（宅地）、房屋等資產以租賃的形式流轉，果園、農園等的經營權也可一并外包，農民每年收取租金。比如山里寒舍，提供給農民的每個宅院年租金為6000元，每畝耕地年租金1000元，每5年遞增5%；果園等的租金每5年遞增20%。

分紅收入

村民可通過房產、土地等方式入股，成為股東，每年不僅有固定的租金，年底還能按入股多少和項目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助于社區(qū)居民的持續(xù)參與。

工資收入

度假鄉(xiāng)居模式的開發(fā)建設為當地居民提供了大量的就業(yè)機會，推動村民就地就業(yè)的進程。隨著大量工作崗位的釋放，如客房服務、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農場耕作、果樹管護等，為村里的原住居民和在外打工的農民提供就業(yè)崗位 ，成為掙工資的新型農民。

• 鄉(xiāng)村——推動鄉(xiāng)村升級發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式的建設過程中，會同時推進鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業(yè)服務等體系的建設，推動鄉(xiāng)村公共基礎設施升級，使現代、文明的生活方式與農村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機的融合，促進鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。

 

模式借鑒

密云山里寒舍

——從“空心村”到鄉(xiāng)村度假區(qū)的華麗轉身

山里寒舍位于京城東北部的密云縣北莊鎮(zhèn)的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉(xiāng)村酒店群。山里寒舍將整個村子的宅基地和農民的田地租用，約15公頃。預計在廢棄或閑置的宅基地上改造建設86套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設施，形成山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)，預計開發(fā)的配套設施還包括會所、高爾夫球場、馬術場、SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、泳池、手工坊、農耕博物館、觀光車等。

• “山前”——山里寒舍開發(fā)前

由于地處偏遠，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導致大量民居閑置乃至荒廢，村內民居空置率高達80%，成為名副其實的“空心村”。干峪溝村戶籍人口僅有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結構逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，造成土地和山場無人打理，全村43處宅院，大多處于閑置狀態(tài)，村莊日益凋敝，了無生機。

• “山后”——山里寒舍開發(fā)后

2013年，北莊旅游開發(fā)公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對村落的供電、給排水、通訊、網絡等基礎設施進行高規(guī)格建設，并將傳統(tǒng)民居院落改造成為高品質的度假酒店，以“奢華與樸素混搭，舒適和自然結合”為特色，將城市化的星級酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧靜的生活自然融合，并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項目，目前開放的院落有20余座，入住價格從1500元至4000元不等。通過這一模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，同時還成為山里寒舍的員工，獲得相應的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類資源也得到了系統(tǒng)盤活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉(xiāng)村度假區(qū)。

• 山里寒舍成功之路

1、有效的土地流轉

在“山里寒舍”的帶動下，干峪溝成立了旅游專業(yè)合作社，著眼于干峪溝村獨特的自然人文資源以及特殊的旅游市場需求，有效推動土地、房屋流轉，在不改變所有權前提下，村民以房屋、果樹、土地入社，化零為整，委托企業(yè)統(tǒng)一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，改造建設40套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設施，形成了山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)。

2、最鄉(xiāng)土的資產升級開發(fā)

山里寒舍最大的特點就是具有鄉(xiāng)村的原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當地環(huán)境，保留了原有的古老建筑外貌。在開發(fā)建設過程中，最大限度地使用當地的石材和木料，最大限度地保護民居的原始狀態(tài)。酒店房間在原有老房基礎上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內卻別有洞天，糅合了中西設計，融合了古樸與現代理念，創(chuàng)建了古樸而不失現代化的混搭風。五星級的客房及衛(wèi)浴設施，中西餐廳，無線網絡覆蓋，是最鄉(xiāng)土的資產升級模式。

3、 有力調動農民積極性

（1）最大限度保障農民權利

北莊旅游開發(fā)公司與干峪溝村村民簽署了一份為期20年的委托經營合同。20年之后，如果村民對現有的經營狀況和收益表示滿意，可通過召開村民代表大會的形式，優(yōu)先續(xù)租給開發(fā)企業(yè)。開發(fā)若干年后，根據村民意愿，項目經營權、基礎設施、房屋和土地使用權將一并交回他們手中，也可以繼續(xù)委托開發(fā)企業(yè)經營。這種模式，最大限度地保障了農民的土地所有權。

（2）最大程度確保農民收益

山里寒山為居民提供了租金、分紅以及工資等多種收益形式，全村人均年收入達2萬多元，在企業(yè)就業(yè)的社員年收入超過5萬元。出租房屋、土地、果園等均可以獲得租金，還可以入股合作社，按照經濟效益和入股比例獲取一定的分紅，另外北莊鎮(zhèn)政府還監(jiān)督企業(yè)為村民優(yōu)先安排社員就業(yè)，為農民帶提供土建維修、客房服務、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農場耕作、果樹管護等力所能及的工作。山里寒舍還吸引了本地青年回流。現在山里寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經理，都是北莊鎮(zhèn)土生土長的子弟。

從目前初具規(guī)模的鄉(xiāng)村旅游綜合體來看，相應的商業(yè)配套設施或多或少都存在不足或者品質不夠等問題，成為鄉(xiāng)村旅游綜合體發(fā)展的短板。未來發(fā)展，要結合鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢，可分期、分步、合理的建設生態(tài)化鄉(xiāng)村休閑度假酒店、鄉(xiāng)村特色商業(yè)街、鄉(xiāng)村MALL等商業(yè)設施，作為鄉(xiāng)村旅游綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合性的體現生活、休閑、購物、娛樂等多項功能，為整個區(qū)域提供較高品質的服務。