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民宿集群的本質(zhì)是社區(qū)運營

時間:2023-08-10 瀏覽量: 分享到:

導(dǎo)語:民宿最早作為旅游景區(qū)的住宿配套,在經(jīng)歷了以獨立個人房屋市場化租賃、依托資源景觀改造的旅館的民宿1.0模式,以及集團(tuán)化小規(guī)模村落集中化存在的民宿2.0模式后,民宿逐漸向嵌入群落化、區(qū)域集群化的3.0模式演進(jìn)。

“民宿集群化發(fā)展”是民宿未來可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路;絕大部分民宿主和投資人都認(rèn)識到了單體民宿發(fā)展的艱難性,不僅僅是單體民宿物業(yè)的局限性,更多的是運營的限制。


首先我們會發(fā)現(xiàn),幾乎所有民宿都面臨著一個淡旺季的嚴(yán)峻困難,旺季一房難求,淡季一個客人都沒有,這里面就有一個問題,大部分單體民宿因為體量太小的原因,無法接納淡季階段國內(nèi)大量的年會和活動,再加上大部分單體民宿各自為戰(zhàn),缺乏大的活動空間以及功能性配套業(yè)態(tài),更是讓淡季的市場需求“擦肩而過”,望洋興嘆。


我們都能看到,現(xiàn)在國內(nèi)的民宿度假需求仍然是持增長態(tài)勢的,大部分選擇民宿住宿的消費者,除了看中民宿的個性化之外,對于多元業(yè)態(tài),多風(fēng)格品牌的選擇還是充滿期待的,包括復(fù)購都來自于這樣的需求。


而只有通過民宿集群化發(fā)展,才能集合多品牌、多業(yè)態(tài),滿足消費者多元化消費需求。

01


民宿集群化的必要性


民宿本質(zhì)上是對居住群落、原生社區(qū)或特定環(huán)境的介入式體驗,這種體驗已經(jīng)超出了一般旅游住宿的功能性需求,從而成為旅游體驗的一部分,甚至是休閑旅游的目的地。


從這個角度講,民宿集群化應(yīng)該是民宿的一種本源形態(tài),只有形成集群才能有原生社區(qū)或群落的體驗感受,否則缺乏完整的民宿群落的體驗。


同時,單體民宿做到一定的規(guī)模很容易失去“建筑和自營結(jié)合的尺度“、”主人文化和客人互動的溫度“,區(qū)域民宿群落即能保持民宿規(guī)?;l(fā)展的需要又能維系民宿獨特的內(nèi)涵與意義。

02


民宿集群化的優(yōu)勢


打造民宿集群,破解民宿配套和公共供給不完善, 單店民宿痛點很多,不可能將運動體系、休閑娛樂、文娛空間等容納到每個單體民宿之中。


但是通過民宿群落的方式,比如結(jié)合20家主流民宿業(yè)態(tài),在加上上下游產(chǎn)業(yè)鏈,比如文創(chuàng)、娛樂、休閑等功能區(qū)間,都可以融入到民宿當(dāng)中。


用不同的上下游產(chǎn)業(yè)鏈將幾十種單一的品種形成一個民宿的聚集區(qū),這樣的方式或許可以解決單體民宿的痛點,真正形成嵌入式的旅游體驗社區(qū)。

比如幾個民宿單店不能很好的把咖啡廳經(jīng)營起來,餐廳也不能獲得可觀的回報,相應(yīng)的文娛等區(qū)域公共設(shè)施或業(yè)態(tài)的供給不充分,不能形成有效的運營,但是通過民宿群落的方式,發(fā)揮他們經(jīng)營民宿的專業(yè)性,將所有的公共配套交給其它業(yè)主來做,就能解決了單體民宿發(fā)展的痛點,升級和豐富民宿群落化的旅游體驗。

03


單體民宿如何品牌化

把單體民宿的品牌資源轉(zhuǎn)換成名宿集群的區(qū)域品牌資源, 民宿做得最好的往往是那些網(wǎng)紅的品牌民宿。


因為它們有很強(qiáng)的品牌號召力,有很好的客戶資源,有很好的媒體支持,所以它有很好的效益。


但畢竟這是極少數(shù),通過民宿集群打造區(qū)域民宿品牌,能夠充分的將單店的品牌帶動效應(yīng)轉(zhuǎn)換成民宿集群的區(qū)域品牌效應(yīng),從而扶持和帶動域內(nèi)其他民宿的整體發(fā)展。

成體量的民宿群落能帶來可觀的流量,提供相應(yīng)的客流保障,一些往往通過單店很難拿出大量資源去做的推廣工作,通過民宿集群區(qū)域品牌的系統(tǒng)化集中推廣,能夠為區(qū)域整體的民宿業(yè)帶來持續(xù)的口碑效應(yīng),形成品牌價值,避免單店對旅游OTA平臺營銷的過渡依賴,喪失打造自身品牌的能力。

04


如何做民宿集群


以民宿為切入口的文旅項目,目前的建設(shè)投資模式主要分為3種。


一種模式為“政府+社會資本+文旅公司+服務(wù)商”:


政府整合多方資金,推進(jìn)園區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè);社會資本通過文旅進(jìn)行項目投資經(jīng)營;文旅公司負(fù)責(zé)管理,投資部分引領(lǐng)性項目;服務(wù)商協(xié)同咨詢、規(guī)劃、運營、推廣的整個流程。


另一種模式為“政府(村集體)+文旅公司(一般是市級國有單位)+運營公司”:


村集體公司將村民宅基地、農(nóng)地等資源打包,流轉(zhuǎn)給文旅公司;文旅公司負(fù)責(zé)投資建設(shè),持有項目資產(chǎn);村集體公司與文旅公司以及社會企業(yè)共同成立項目運營管理公司;村集體公司與文旅公司將資產(chǎn)租賃給項目運營管理公司,收取保底租金及項目運營分紅。

第三種模式為“政府(村集體)+文旅公司+社會企業(yè)”:


村集體公司將村民宅基地、民房、農(nóng)地等資源打包,流轉(zhuǎn)給文旅公司(只收租),或者資源入股與文旅公司合資建立運營公司(收租+分紅,村集體一般不參與管理經(jīng)營);文旅公司負(fù)責(zé)招商社會企業(yè)投資以及公共空間的建設(shè);社會企業(yè)可分為完全自投自建、部分投資(只投軟不投硬)、完全不投資。


不管哪種模式,都需要一個有著超強(qiáng)整合運營能力的運營公司規(guī)劃管理,它們以空間租賃和空間運營來盈利。招商租賃收入+場地租賃收入(大型活動的場地費用)+旅行線路收入+餐廳收入(自持)+特產(chǎn)銷售。餐廳是自持,民宿只做客房不做餐飲,但是可以自帶輕餐飲。


難點是:


1.前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃和頂層設(shè)計如:(公共空間的經(jīng)營和使用、各個業(yè)態(tài)的規(guī)模比例、運營公司的股權(quán)比例)做到各個小業(yè)態(tài)的利益平衡,不能厚此薄彼;


2.建設(shè)過程中合理安排施工動線及運營過程中相鄰權(quán)(空間意義上的地理關(guān)系及時間意義上的先后關(guān)系)糾紛的解決處理;


3.強(qiáng)活動營銷的C端客戶引流與留存以及B端客戶的對接與維護(hù)

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