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2025年老齡社會(huì)來臨“存量資產(chǎn)”該如何盤活？

大健康產(chǎn)業(yè)已成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮漠a(chǎn)業(yè)，在國(guó)家的大力推動(dòng)下，正形成超過十萬億的巨大藍(lán)海市場(chǎng)。健康服務(wù)已經(jīng)成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、未來社會(huì)整體幸福指數(shù)的國(guó)家級(jí)重大事業(yè)

大健康產(chǎn)業(yè)已成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮漠a(chǎn)業(yè)，在國(guó)家的大力推動(dòng)下，正形成超過十萬億的巨大藍(lán)海市場(chǎng)。健康服務(wù)已經(jīng)成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、未來社會(huì)整體幸福指數(shù)的國(guó)家級(jí)重大事業(yè)。

大健康產(chǎn)業(yè)為什么整體潛力巨大？人口結(jié)構(gòu)變化催生醫(yī)療需求人口老齡化已經(jīng)是全球趨勢(shì)，中國(guó)也不能例外。據(jù)民政部最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年，60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%），與2010年相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個(gè)百分點(diǎn)。人口老齡化程度進(jìn)一步加深，未來一段時(shí)期將持續(xù)面臨人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的壓力，同時(shí)，老齡化的社會(huì)問題，將帶來對(duì)醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的持續(xù)需求。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家行列，群眾對(duì)醫(yī)療健康的需求日益增長(zhǎng)，但該產(chǎn)業(yè)目前占中國(guó)產(chǎn)業(yè)比重不足5%，與發(fā)達(dá)國(guó)家存在不小的差距，市場(chǎng)潛力巨大。國(guó)家的“健康中國(guó)2030”規(guī)劃中明確指出，要將醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)建設(shè)成國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，2030年健康服務(wù)業(yè)規(guī)模達(dá)到16萬億元。16萬億，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的量級(jí)。

大健康產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間勢(shì)必帶來康養(yǎng)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。據(jù)推算，到2030年，康養(yǎng)地產(chǎn)的規(guī)模將達(dá)到10萬億左右。

01何為康養(yǎng)地產(chǎn)？

與一般意義的“健康”、“養(yǎng)老”、“養(yǎng)生”和療養(yǎng)”等概念相比，“康養(yǎng)”是一個(gè)更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對(duì)應(yīng)的康養(yǎng)行為也十分寬泛：康養(yǎng)既可以是一種持續(xù)性、系統(tǒng)性的行為活動(dòng)，又可以是諸如休息、療養(yǎng)、康復(fù)等具有短暫性、針對(duì)性、單一性的健康和醫(yī)療行為。延伸到更大范圍，從生命的角度出發(fā)，康養(yǎng)要兼顧生命的三個(gè)維度：一是生命長(zhǎng)度，即壽命；二是生命豐度，即精神層面的豐富度；三是生命自由度，即國(guó)際上用以描述生命質(zhì)量高低的指標(biāo)體系。

可見，康養(yǎng)的核心功能在于盡量提高生命的長(zhǎng)度、豐度和自由度。

那么什么是康養(yǎng)地產(chǎn)？康是指健康，醫(yī)療配套就必須到位。養(yǎng)是養(yǎng)生，必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)的土地和區(qū)域。

所以，康養(yǎng)地產(chǎn)，不僅環(huán)境好，住宅建筑以及配套設(shè)施的科技運(yùn)用必須符合健康養(yǎng)生養(yǎng)老。最重要的是物業(yè)管理，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費(fèi)還要?jiǎng)?chuàng)造性的將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)化。

02康養(yǎng)地產(chǎn)的先導(dǎo)條件

必須依靠一定的基礎(chǔ)設(shè)施。無論是旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、文化等哪一類康養(yǎng)服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)地位。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會(huì)對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養(yǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的市縣在戰(zhàn)略實(shí)施過程中不盡人意，問題很多出在基礎(chǔ)設(shè)施上。

服務(wù)的有效提供?？叼B(yǎng)消費(fèi)很多具有公共福利性質(zhì)（特別是醫(yī)療和養(yǎng)老），康養(yǎng)消費(fèi)權(quán)是一類基本人權(quán)，解決人民群眾日益增長(zhǎng)的康養(yǎng)服務(wù)需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進(jìn)入老齡社會(huì)后，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養(yǎng)老服務(wù)缺口既是社會(huì)壓力又是商機(jī)?？叼B(yǎng)消費(fèi)是一種復(fù)合消費(fèi)，很多消費(fèi)又會(huì)在一個(gè)以住處為圓心相對(duì)固定的半徑范圍內(nèi)進(jìn)行。這就要求在進(jìn)行任何一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)都應(yīng)盡可能地統(tǒng)籌配置多種康養(yǎng)服務(wù)。不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗的一個(gè)主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒有給消費(fèi)者配套醫(yī)療、文化等其他必要的康養(yǎng)服務(wù)。可以肯定，那種能滿足居住、醫(yī)療、文化、運(yùn)動(dòng)等多種康養(yǎng)需求的社區(qū)化康養(yǎng)項(xiàng)目將受到青睞。

觀念的準(zhǔn)確對(duì)位。隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對(duì)健康問題的愈加重視，社會(huì)對(duì)于亞健康的防治需求日益增長(zhǎng)，亞健康人群康養(yǎng)市場(chǎng)已成為中國(guó)康養(yǎng)市場(chǎng)最主要的組成之一。因此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)通過定向、持續(xù)、系統(tǒng)的傳播，引導(dǎo)潛在消費(fèi)者樹立與時(shí)代潮流和個(gè)體特征相符的消費(fèi)觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠桿作用?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)了養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、消費(fèi)信托等比較成熟的產(chǎn)融模式，以房養(yǎng)老、信用消費(fèi)等新的產(chǎn)融模式也在逐步發(fā)展。特別是《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》等政策性文件發(fā)布后，掀起了信托公司、保險(xiǎn)公司等大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的高潮。這些機(jī)構(gòu)應(yīng)用自身金融優(yōu)勢(shì)，立足產(chǎn)業(yè)整合，通過多渠道募集資金，規(guī)模化投資興建康養(yǎng)綜合體并引進(jìn)各種專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在帶給客戶更好消費(fèi)體驗(yàn)的同時(shí)也在構(gòu)建投資、消費(fèi)兩位一體的產(chǎn)融模式方面作出了有益嘗試。

03存量資產(chǎn)如何盤活？

增量改存量帶動(dòng)現(xiàn)有存量資產(chǎn)的盤活

1、土地政策嚴(yán)控增量同時(shí)，鼓勵(lì)盤活存量

改革開放以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，但也遺留了大量經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，其中存量資產(chǎn)治理就是重要的一塊。

當(dāng)前，存量土地處置已同解決資金沉淀、項(xiàng)目拖延等問題并列，成為穩(wěn)增長(zhǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)的重要抓手。

2014年國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，要求嚴(yán)控建設(shè)用地增量，盤活存量，嚴(yán)控城市新區(qū)無序擴(kuò)張，加強(qiáng)建設(shè)用地全程監(jiān)管及執(zhí)法監(jiān)察，同時(shí)制定鼓勵(lì)政策，形成節(jié)約集約用地的激勵(lì)機(jī)制。

2016年國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(試行)》中指出：鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開發(fā)，除有關(guān)法律法規(guī)，以及國(guó)有土地劃撥決定書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國(guó)有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)，改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。

2、國(guó)家鼓勵(lì)盤活存量社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老

2016年十六部委發(fā)文《關(guān)于支持整合改造存量社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》中指出鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

2017年《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中指出鼓勵(lì)政府將現(xiàn)有公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交由社會(huì)資本方運(yùn)營(yíng)管理。

支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓(xùn)中心、招待所、療養(yǎng)院等，通過PPP模式轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，吸引社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)管理。

鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高、出租難的地方，通過PPP模式將存量廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會(huì)資源改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

存量資產(chǎn)盤活帶來輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式新路徑

存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向很多，但目前存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老政策尤為利好。

可以轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區(qū)服務(wù)用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設(shè)施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。

其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國(guó)企，皆根據(jù)自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發(fā)方式，實(shí)踐著存量資產(chǎn)盤活開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式新路徑。

1、工業(yè)用地改造養(yǎng)老項(xiàng)目：重慶中梁鎮(zhèn)的“政府建設(shè)+村集體運(yùn)營(yíng)”模式

重慶市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)原為機(jī)械加工企業(yè)聚集地，地域內(nèi)有近100家機(jī)械加工企業(yè)。

隨著機(jī)械加工行業(yè)產(chǎn)能過剩，多數(shù)企業(yè)入不敷出導(dǎo)致倒閉或低效運(yùn)作，在國(guó)家清理僵尸企業(yè)行動(dòng)中，中梁鎮(zhèn)出現(xiàn)大量存量土地。

在國(guó)家支持養(yǎng)老后，當(dāng)?shù)卣畬?duì)8000多平方米的工業(yè)廠房進(jìn)行了適老化改造，充分利用自身資源與環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅居養(yǎng)老和康復(fù)養(yǎng)老，主要面對(duì)活力老人，建設(shè)特色養(yǎng)老園區(qū)。

在運(yùn)營(yíng)模式上，中梁鎮(zhèn)養(yǎng)老園區(qū)由政府統(tǒng)一改造建設(shè)，而將運(yùn)營(yíng)權(quán)交由村委會(huì)組織的村民集體手中，由村集體進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)與管理，這種“政府建設(shè)+村民集體運(yùn)營(yíng)”的自給自足模式，不光服務(wù)區(qū)域內(nèi)有需求的養(yǎng)老人群，同時(shí)面向區(qū)域外進(jìn)行康養(yǎng)、旅居服務(wù)的接待，成為我國(guó)多少政府主導(dǎo)型存量資產(chǎn)改造養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的典型模式之一。

2、公共事業(yè)用地改造養(yǎng)老項(xiàng)目：不老山莊的“存量土地使用權(quán)租讓”模式

天開瑞祥不老山莊，位于北京人文大學(xué)康莊校區(qū)內(nèi)，由2棟原學(xué)生宿舍樓進(jìn)行適老化改建而成。

北京人文大學(xué)為最早一批的民辦大學(xué)，其校區(qū)眾多，后因多種原因，部分校區(qū)閑置，其土地和建筑變?yōu)榇媪抠Y產(chǎn)。

國(guó)家支持養(yǎng)老后，北京人文大學(xué)康莊校區(qū)把部分房產(chǎn)以租賃形式出租給天開祥瑞養(yǎng)老院，由不老山莊為主導(dǎo)，對(duì)租賃校區(qū)的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造運(yùn)營(yíng)，在政府等多方支持下開辦不老山莊。

項(xiàng)目規(guī)劃用地860余畝，總建筑面積為30萬平方米，一期養(yǎng)老中心占地139畝，建筑面積3.5萬平方米，包括一個(gè)近1.5萬平方米的養(yǎng)老居住區(qū)。

3、宗教用地改造養(yǎng)老項(xiàng)目：廣安禪寺“養(yǎng)老功能拓展”模式

浙江建德廣安禪寺，利用寺院內(nèi)部的多處閑置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對(duì)外進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對(duì)接傳統(tǒng)文化，為老人們養(yǎng)老提供一方好去處的同時(shí)，更是在打造一個(gè)養(yǎng)老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門清凈地成了老人們的心安之處。

禪寺現(xiàn)有55位來自全國(guó)各地的老人在此常住養(yǎng)老。相比那些硬件設(shè)施比奢華拼高端、造價(jià)昂貴的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，偏安一隅的廣安禪寺安養(yǎng)院非常樸素。

除了為老人健康和生活方便考慮對(duì)全院所有衛(wèi)生間進(jìn)行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設(shè)布置都很簡(jiǎn)單。

04存量資產(chǎn)盤活轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)施建議

1、在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上

存量資產(chǎn)改建養(yǎng)老服務(wù)的的核心是“養(yǎng)”。

在地產(chǎn)轉(zhuǎn)性與重新利用的基礎(chǔ)上，存量資產(chǎn)的盤活需要更加注重落地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計(jì)與落地，避免陷入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養(yǎng)老設(shè)施用地的政策限制與監(jiān)管。

2、在規(guī)劃設(shè)計(jì)上

存量資產(chǎn)在改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和設(shè)備中均應(yīng)體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保、安全、體貼等特點(diǎn)，同時(shí)項(xiàng)目容積率、綠化率、公共活動(dòng)空間以及電、通風(fēng)與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。

一方面，注重戶型設(shè)計(jì)的舒適性、整體環(huán)境的優(yōu)雅性、外出交通的便利性、平時(shí)生活的安全性;另一方面，注重產(chǎn)品配套設(shè)施的適老化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。

3、在功能整合上

由于與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的目標(biāo)客群不同，在存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)中需要注入更多的醫(yī)療健康管理、文化娛樂及家政物業(yè)等“軟”服務(wù)，這些需要企業(yè)大力投入和整合資源。

4、在盈利模式上

存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目因其土地性質(zhì)不同、定位不同，盈利模式有產(chǎn)權(quán)銷售、租賃、持有經(jīng)營(yíng)和混合經(jīng)營(yíng)等不同模式，企業(yè)須全身心投入、全方位服務(wù)、“捆綁式”承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

5、在資源整合上

養(yǎng)老項(xiàng)目多投入周期較長(zhǎng)、投入大，需要整合大量的產(chǎn)業(yè)資源，再加上行業(yè)內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確，尚無現(xiàn)成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)資源的企業(yè)，在盤活存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐中需特別謹(jǐn)慎。