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中、美、日三國康養(yǎng)項目運作模式解析

美、中、日因為經(jīng)濟發(fā)展水平和文化差異，在養(yǎng)老項目建設中呈現(xiàn)不同的規(guī)劃模式。此篇文章集中歸納美國、中國、日本的不同養(yǎng)老業(yè)態(tài)，通過比較為中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更多的借鑒意義。

1美國模式

險資出資并持有+開發(fā)企業(yè)代建+專業(yè)養(yǎng)老運營商托管

美國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式建立于上世紀60年代，已經(jīng)形成了一個結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與老年住宅體系，其特點是大規(guī)模開發(fā)，市場化運作，專業(yè)化程度高，市場細分清晰，是國內(nèi)開發(fā)企業(yè)傾向于學習的模式，從很多項目都叫“太陽城”、“鳳凰城”就能夠看出來。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)過長期發(fā)展，已進入穩(wěn)定發(fā)展階段，形成完整的融資、建設、運營的市場化專業(yè)體系。在美國基本沒有覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的大型商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，盈利能力較強的養(yǎng)老企業(yè)均出自細分領域。美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資商（REITS）、養(yǎng)老住宅運營商。

而美國成熟的金融市場體系則滲透于產(chǎn)業(yè)鏈的各個結(jié)點，是養(yǎng)老市場化發(fā)展的重要基礎，中國還不具備這種條件，照搬美國模式很難：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商從事傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)領域，通過向購房者出售物業(yè)獲取收益。而從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商會針對老年護理要求進行開發(fā)，例如增加殘障人士專用設施，配置食堂、健身等社區(qū)會所等。

（2）REITS 是目前美國房地產(chǎn)企業(yè)的主流商業(yè)模式，通過物業(yè)置入并出租的投資方式，向租戶定期收取租金作為收益。健康護理類REITS 是養(yǎng)老住宅的主要提供者。

（3）養(yǎng)老住宅運營商通過向老年租戶出租物業(yè)并提供養(yǎng)老護理的方式獲取收入，服務內(nèi)容主要包括：餐飲、清掃、洗衣、陪護等。養(yǎng)老住宅運營商是養(yǎng)老服務的主要提供者。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)不僅配套設施等硬件非常完善，軟件也相當人性化。其中較為典型的一種養(yǎng)老居住模式是老年社區(qū)，以成熟的商業(yè)化運營模式著稱。老年社區(qū)既是美國郊區(qū)化的產(chǎn)物，更源于其特定的地理和社會背景——充裕的土地資源，發(fā)達的市場環(huán)境，較年輕的老年群體。

這類社區(qū)多建設在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務。比如大家比較熟悉的太陽城中心老年社區(qū)。

補充：中美養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景差異

1. 目前中國老年人口比例仍較發(fā)達國家小，但老齡化進程正在加速中。

2. 美國養(yǎng)老地產(chǎn)運營貢獻的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回報率達6%-8%，中國一線城市的租金回報率僅2%-3%，行業(yè)收益與風險嚴重不匹配。

3. 美國養(yǎng)老業(yè)扶植政策雖少，但REITS 享免稅待遇，而中國針對營利性養(yǎng)老機構(gòu)的優(yōu)惠政策形式單一、力度有限，與日本等福利型養(yǎng)老國的差距更為顯著。

4. 中美價值觀在家庭、消費、住房等方面存在差異，美國市場化的養(yǎng)老模式難以簡單復制。

5. 中美文化存在巨大的差異性，最典型的就是中國老人不能接受遠離家人，完全在一個老人社區(qū)中的養(yǎng)老方式。

國內(nèi)養(yǎng)老市場起步不久，各個環(huán)節(jié)的專業(yè)力量還不夠，開發(fā)企業(yè)獨力承擔，風險高、壓力大。所以，目前中國直接學美國模式會有問題，不過美國的專業(yè)化市場分工模式肯定是大勢所趨。

2日本模式

精品、連鎖化發(fā)展模式

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。

日本養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要分為“機構(gòu)設施”和“住宅”兩個大的類別。

1機構(gòu)設施模式

由房地產(chǎn)開發(fā)商建造的適合老年人居住的房屋，配備各種設施，并同時配備專人提供各種老年人所需要的飲食、醫(yī)療、護理、娛樂服務為主的模式。主要包括護理型醫(yī)療設施、老人療養(yǎng)設施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等類別。

2住宅模式

主要分為高齡者住宅、年長者住宅、銀發(fā)住宅以及自有產(chǎn)權(quán)住宅等幾類?！白≌鳖惾胱ο笠话銥槟挲g在60歲以上但是自理生活的身體處于健康狀況的老人。

日本強調(diào)老人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動。目前，日本的養(yǎng)老服務已經(jīng)在主推“小規(guī)模多機能的社區(qū)養(yǎng)老”這樣的社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務或居家上門服務。

3中國模式

對于中國企業(yè)來講，有三種符合國情的開發(fā)模式原型可供考慮。

1“老少配”的隔代親情社區(qū)模式

這種開發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區(qū)，適合在城市外圍區(qū)域開發(fā)(直接受城市公共交通輻射)，開發(fā)規(guī)模約500~600畝較為適宜。開發(fā)企業(yè)需要自持少量養(yǎng)老物業(yè)用于經(jīng)營，依靠其他物業(yè)的銷售來盈利。

整個社區(qū)是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區(qū)。

這種模式的優(yōu)點是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量銷售(大于70%)”可以讓企業(yè)有條件持續(xù)開發(fā)；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感，整個社區(qū)中的老人組團“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習慣的相互干擾，整個社區(qū)既有年輕活力又有安寧安詳?shù)木幼》諊?，非常符合中國人的“家文化”傳統(tǒng)，市場接受度很高。

本模式的整體盈利思路是“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務輸出”。

前期銷售實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)補血；全程持有有利于樹立品牌，塑造核心價值，確定社區(qū)屬性，為長期發(fā)展創(chuàng)造價值；中后期實現(xiàn)服務輸出，包括管理、標準、品牌、客戶資源。

2完全持有的會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

這種開發(fā)模式打造的是一種專業(yè)化的養(yǎng)老機構(gòu)，需要依托城市的醫(yī)療資源，適合在城市區(qū)域內(nèi)開發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷售產(chǎn)權(quán)，項目的占地規(guī)模不能太大，針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業(yè)護理服務。

這種開發(fā)模式有兩個開發(fā)要點。

第一個要點是采用“會員制模式”盈利，這是受到不可銷售產(chǎn)權(quán)的限制條件所決定的。雖然“會員制”有種種優(yōu)點，但是經(jīng)過市場驗證和深入了解，我們發(fā)現(xiàn)并不是隨便一個項目都可以采用“會員制”模式，因為其設計前提是“銷售服務”而不是“銷售使用權(quán)”，如果開發(fā)企業(yè)沒有能力提供豐富的養(yǎng)老服務，僅僅提供物業(yè)供老人居住，那么市場是很難買單的(目前多個會員制名義的養(yǎng)老項目都遭遇了市場瓶頸)。

在有豐富服務內(nèi)容的前提之下，運用“會員金字塔”模式，可以解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。終身類會員的數(shù)量最少，但是會費金額最高；押金類會員可分為使用物業(yè)和不使用物業(yè)兩種；消費類會員可以形成一個很大的會員服務網(wǎng)絡和會員需求鏈條，其盈利空間很大(市場上已經(jīng)有成功的類似項目)。

各類會員的費用結(jié)構(gòu)設計和金額確定實際上是一個非常具體和有創(chuàng)造性的工作，需要結(jié)合企業(yè)的財務情況和項目當?shù)氐氖袌鰲l件進行詳細的多方案財務測算。

第二個要點是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。物業(yè)提供一定的“醫(yī)療”功能，引入康復醫(yī)院、中醫(yī)院等機構(gòu)，這類醫(yī)療機構(gòu)既可以提供老人需要的康復和養(yǎng)生服務，又可以使用醫(yī)保，降低老人的支付門檻，這是項目的核心吸引力。

同時，物業(yè)中的老年公寓、護理院等提供了專業(yè)化的養(yǎng)老服務，支撐了會員制模式。“醫(yī)養(yǎng)綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫(yī)療功能，樓上為養(yǎng)老功能；也可以是多棟樓體中的一棟為醫(yī)療功能，其余為養(yǎng)老功能。

3關鍵設施驅(qū)動的養(yǎng)生目的地模式

此類模式打造的是一種“旅游+養(yǎng)生+養(yǎng)老”的主題社區(qū)，是“強養(yǎng)生弱養(yǎng)老”的功能定位。此類項目的區(qū)位一般比較遠，距離主城區(qū)的車程在半小時到1個半小時不等，自然資源較優(yōu)良，地塊規(guī)模較大，但是配套條件非常不足。

這種模式針對的主要客戶并不單單是老人，還有更多具備高保健意識的中高端家庭。之所以稱之為“養(yǎng)生目的地”是因為開發(fā)企業(yè)必須持有一定規(guī)模的養(yǎng)生主題設施來保證項目對目標客戶的吸引力，以克服距離問題。

此模式依靠物業(yè)銷售、會員服務銷售和持有設施的經(jīng)營來盈利。

主題社區(qū)的打造主要從四大方面入手，包括環(huán)境體系、項目體系、服務體系和居住體系；功能平臺要圍繞保障身體健康、資產(chǎn)健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來構(gòu)建。

養(yǎng)老地產(chǎn)的三種開發(fā)模式總結(jié)的僅僅是一種開發(fā)原型，項目操作中會有具體的情況和更加復雜的條件，并不是簡單照搬某一種原型就能直接解決問題的，實際的項目可能需要幾種模式的組合，或者項目在不同發(fā)展階段運用不同模式。