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農(nóng)業(yè)農(nóng)村部：啟動新一輪宅基地改革試點(diǎn)

問

1.什么是農(nóng)村宅基地？

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

問

2.農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，按照所有制性質(zhì)劃分，土地分為國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，其中宅基地屬于農(nóng)民集體所有。按照用途劃分，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。其中，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。因此，農(nóng)村宅基地屬于集體建設(shè)用地。

問

3.農(nóng)村宅基地歸誰所有？

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

問

4.什么是“一戶一宅”？

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均耕地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

問

5.農(nóng)村宅基地誰來審批？

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立一個窗口受理、多個機(jī)構(gòu)聯(lián)動的農(nóng)村宅基地和建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，對農(nóng)村宅基地進(jìn)行審批。

問

6.農(nóng)村村民申請宅基地應(yīng)符合哪些條件？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人員符合下列條件之一的，可以以戶為單位向本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請使用宅基地：

（一）因結(jié)婚等原因確需分戶，且當(dāng)前戶內(nèi)人均宅基地面積小于50平方米的；

（二）符合政策規(guī)定遷入農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織落戶成為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

（三）現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)村建設(shè)相關(guān)規(guī)劃，需要搬遷重建的；

（四）因自然災(zāi)害損毀或者避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的；

（五）原有宅基地被依法征收，或者因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)被占用的；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

問

7.在哪些情況下申請宅基地不予批準(zhǔn)？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，村民申請宅基地有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）村民出賣、出租、贈與原住宅的；

（二）申請另址新建住房，未簽訂退出原有宅基地協(xié)議的；

（三）整戶戶口雖已合法遷入農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,但原籍宅基地未退出的;

（四）一戶多宅的;

（五）雖符合分戶條件，但當(dāng)前戶內(nèi)人均宅基地面積達(dá)到或者超過50平方米的；

（六）不符合法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他情形。

問

8.我省新申請宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)是多少？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，村民宅基地以戶為單位計(jì)算，一戶只能擁有一處宅基地。新申請的宅基地面積每戶不超過200平方米。

問

9.宅基地申請審批流程是什么？

農(nóng)村宅基地申請審批流程是村民申請、村組審核、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審批。

問

10.農(nóng)村村民如何申請宅基地？

根據(jù)《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，符合申請條件的農(nóng)村村民，以戶為單位向具有宅基地所有權(quán)的組級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提交書面申請和相關(guān)材料。未成立組級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的,農(nóng)戶向村民小組提出申請。沒有分設(shè)村民小組或者宅基地申請等事項(xiàng)已由村級組織辦理的,農(nóng)戶直接向村級組織提出申請。

問

11.申請宅基地需要提供哪些材料？

需要有書面申請,同時提供以下申請材料：

(一)農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請表;

(二)農(nóng)村宅基地使用承諾書;

(三)家庭戶口簿復(fù)印件、申請人身份證復(fù)印件;

(四)選用政府部門免費(fèi)提供的通用房屋設(shè)計(jì)圖紙、具備資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)或者審核的圖紙,或者由符合條件的專業(yè)技術(shù)人員提供的圖紙。

問

12.在宅基地申請中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)哪些職責(zé)？

組級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收到申請后,應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)提交本級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(代表)會議討論,并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示,公示時間不少于5個工作日。公示無異議或者異議不成立的,由組級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人在農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請表上簽署意見,連同村民申請、承諾書、成員(代表)會議記錄等材料一并提交村級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(以下簡稱村級組織)審查。

村級組織應(yīng)當(dāng)在收到申請材料后5日內(nèi)完成審查,重點(diǎn)審查材料是否真實(shí)有效,擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃,未編制村莊規(guī)劃的是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃,建筑層高、外觀風(fēng)貌等是否符合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定,是否征求了擬用地建房相鄰權(quán)利人意見等。審查通過的,由村級組織負(fù)責(zé)人在農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)申請表上簽署意見,連同申請人提交的其他相關(guān)材料一并報(bào)送鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批。村級組織應(yīng)當(dāng)做好檔案資料留存工作。

未成立組級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的,由村民小組依照上述程序辦理。沒有分設(shè)村民小組或者宅基地申請等事項(xiàng)已由村級組織辦理的,經(jīng)村級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會議或者村民代表會議討論通過、村級組織范圍內(nèi)公示、村級組織審查后,由村級組織負(fù)責(zé)人簽署意見,報(bào)送鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批。

問

13.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府主要審核哪些內(nèi)容？

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府受理農(nóng)村宅基地申請后,應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)完成實(shí)地審查。實(shí)地審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地布局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)、建房圖紙是否符合要求、房屋結(jié)構(gòu)是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)等,綜合各有關(guān)方面意見提出審查意見,并填寫農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)審批表。實(shí)地審查宅基地申請是否經(jīng)過村組公示、審查等。實(shí)地審查用地建房是否符合村莊規(guī)劃(未編制村莊規(guī)劃的審查是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃)的用途管制要求,建筑是否符合本地區(qū)風(fēng)貌管控要求,涉及占用農(nóng)用地的是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)等。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府對聯(lián)審結(jié)果進(jìn)行審核,認(rèn)為符合條件、材料完備的,應(yīng)當(dāng)在收到聯(lián)審結(jié)果后5日內(nèi)完成審批,在農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)審批表上簽署意見,向申請人發(fā)放農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。同時,將審批情況書面報(bào)縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃等部門備案。

經(jīng)聯(lián)審不符合農(nóng)村宅基地審批條件的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起5日內(nèi)書面答復(fù)申請人,并說明理由。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府自受理農(nóng)村宅基地申請之日起至作出審批決定,原則上不超過20日。

問

14.如何劃定宅基地用地范圍？

經(jīng)批準(zhǔn)用地建房的村民，應(yīng)當(dāng)在開工前向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請劃定宅基地用地范圍。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請后5日內(nèi)完成開工查驗(yàn),實(shí)地丈量批放宅基地,確定四至及建房位置。

問

15.建房完成后是否需要申請驗(yàn)收？

村民建房完成后應(yīng)當(dāng)及時申請驗(yàn)收。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到驗(yàn)收申請后15日內(nèi)組織實(shí)地驗(yàn)收,檢查村民是否按照批準(zhǔn)的面積、四至等要求使用宅基地,是否按照設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃要求建設(shè)住房,提交的房屋竣工驗(yàn)收資料是否齊全等。未按批準(zhǔn)要求使用宅基地的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令整改。屬于建新退舊的,將舊宅基地在90日內(nèi)退還本級農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,方予驗(yàn)收。

驗(yàn)收后,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府出具農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)驗(yàn)收意見表。通過驗(yàn)收的村民可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

問

16.什么是“三到場”制度？

根據(jù)《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立宅基地申請審查到場、開工前丈量批放到場和建成后核查驗(yàn)收到場的“三到場”制度。

問

17.什么是“五公開”制度？

根據(jù)《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)主動公開村莊規(guī)劃（鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃）、申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報(bào)方式。

問

18.原址翻建住房是否需要履行審批手續(xù)？

根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的，可按照本?。▍^(qū)、市）有關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可。《山西省農(nóng)村自建房規(guī)劃管理辦法》第十二條規(guī)定，對原有合法來源宅基地上村民住房改建、擴(kuò)建和翻建的規(guī)劃審批,落實(shí)承諾制改革要求,實(shí)行申報(bào)承諾制,申請人應(yīng)當(dāng)書面向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府承諾該建筑物符合當(dāng)?shù)卮迩f規(guī)劃(未編制村莊規(guī)劃的應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃)的管控要求,符合市、縣級人民政府有關(guān)農(nóng)村自建房建筑位置、面積、層數(shù)、層高等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求,并對其真實(shí)性、合法性、完整性承擔(dān)主體責(zé)任。

問

19.進(jìn)城落戶農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)？

進(jìn)城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權(quán)。《中共中央 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)〔2019〕1號）明確指出，堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，不得違法收回農(nóng)民合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

問

20.城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購買宅基地？

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

問

21.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？

農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)消滅。根據(jù)《中華人民共和國民法典》中關(guān)于繼承的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

問

22.農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎？

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定,在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下,鼓勵農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。

問

23.宅基地使用權(quán)發(fā)生變更時是否需要辦理登記手續(xù)？

《中華人民共和國民法典》第三百六十五條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

問

24.農(nóng)房出租的年限是多少？

《中華人民共和國民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定,城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的,要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定,租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后,雙方可以另行約定。

問

25.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？

除全國人大常委會授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。

《中華人民共和國民法典》第三百九十九條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。第三百九十七條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

農(nóng)村宅基地實(shí)行“房地一體”，因宅基地使用權(quán)不得抵押，造成其上農(nóng)房事實(shí)上也不能抵押。

問

26.盤活利用閑置宅基地和閑置住宅的方式有哪些?

根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號），主要有三種方式：一是鼓勵利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。二是鼓勵利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。三是支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式,開展農(nóng)村閑置宅基地整治,依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策,為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。