投資田園綜合體項(xiàng)目要如何拿地？

第一：拿什么？

旅游投資界有一句很經(jīng)典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。

首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用。田園綜合體怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？

田園綜合體不像傳統(tǒng)的景區(qū)，地產(chǎn)，拿什么？首選農(nóng)村集體建設(shè) ，四荒地， 農(nóng)村集體建設(shè)用地分為宅基地、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益性建設(shè)用地三類。

宅基地的使用對(duì)于田園綜合體開發(fā)來說是最具有商業(yè)價(jià)值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權(quán)分置”，“三權(quán)分置”的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可以直接進(jìn)行特色小鎮(zhèn)、民宿等旅游開發(fā)利用。

例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿。第二種方式就是國(guó)務(wù)院一號(hào)文件所提出的“允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房“，將零散的宅基地集中起來之后，做田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地。

另一個(gè)值得關(guān)注的是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、 同權(quán)、同價(jià)。

入市需符合以下條件：一是必須是在33個(gè)土地改革試點(diǎn)縣市才能允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市；二是擬入市用地必須是建設(shè)用地，農(nóng)田等其他非建設(shè)用地是不能入市的；三是擬入市用地必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業(yè)、倉儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)性用地，不得用地房地產(chǎn)開發(fā)。

當(dāng)前來說比較成功的幾個(gè)案例，都是在宅基地和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強(qiáng)城市的一些中心城市周邊。

農(nóng)林用地主要包括國(guó)家林權(quán)用地和村集體林權(quán)用地。無論哪種用地，都要明確一個(gè)很重要的問題，那就是林業(yè)設(shè)施用地不超過10畝。這是一個(gè)巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那么3%的林業(yè)用地?fù)Q算下來是多少？很多人理解是300畝建設(shè)用地，其實(shí)是不是這樣的，它有一個(gè)上限。

除了以上幾種地外，在整個(gè)田園綜合體開發(fā)中最好用的地是什么？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國(guó)家基本上圍繞著一個(gè)政策：誰治理誰使用誰保護(hù)誰受益，允許“四荒”使用權(quán)一定50年或更長(zhǎng)的時(shí)間不變。

另外，一定要注意生態(tài)保護(hù)紅線和土地使用年限的問題。

生態(tài)保護(hù)紅線指在生態(tài)空間范圍內(nèi)具有特殊重要生態(tài)功能、 必須強(qiáng)制性嚴(yán)格保護(hù)的區(qū)域,是保障和維護(hù)國(guó)家生態(tài)安全的底線和生命線，通常包括重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)域以及生態(tài)環(huán)境敏感脆弱區(qū)。納入生態(tài)保護(hù)紅線的區(qū)域，禁止進(jìn)行工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開發(fā)，從而有效保護(hù)我國(guó)珍稀、瀕危并具代表性的動(dòng)植物物種及生態(tài)系統(tǒng)，維護(hù)我國(guó)重要生態(tài)系統(tǒng)的主導(dǎo)功能。紅線一定不要碰。

耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經(jīng)國(guó)家同意可以延長(zhǎng)。

有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項(xiàng)目投資，去看它的土地利用規(guī)劃圖和土地使用生態(tài)紅線保護(hù)圖。

第二：怎么拿？

該怎么做：田園綜合體開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃 使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足田園綜合體園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。策劃需求，規(guī)劃需求，可行性方案！前期必須準(zhǔn)備的東西！

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。

進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得田園綜合體開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠痔飯@綜合體項(xiàng)目夭折。

第三：田園綜合體要防止土地利用當(dāng)中的政策風(fēng)險(xiǎn)

指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。

1.利用基本農(nóng)田有哪些限制

農(nóng)地分基本農(nóng)田和非基本、一般性農(nóng)田，基本農(nóng)田得國(guó)務(wù)院批；

不要超越土地利用規(guī)劃；

土地要用途管制，這是國(guó)家的基本原則；

城市建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)不得已以劣地?fù)Q好地、不得置換基本農(nóng)田。

2.有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制

嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍；

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光的地按照建設(shè)用地的管理，稅收不一樣；

必須依法依規(guī)按照建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按照農(nóng)用地管理；

土地用途，所有土地用途轉(zhuǎn)換都必須部交錢；占補(bǔ)平衡。

3.利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障

我們建議通過正規(guī)渠道，立項(xiàng)審批申請(qǐng)建設(shè)用地，雖然條件比較多。但是也不要投機(jī)取巧，鉆漏洞，當(dāng)心自食其果。

四：如何規(guī)避這些限制？

有些人在田園綜合體開發(fā)中，可能會(huì)使用以下六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：

1.用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);

2.以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;

3.修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;

4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

5.以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;

6.用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。

但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。還請(qǐng)大家注意!

最合法安全的方法就是通過立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費(fèi)用也相對(duì)很高。

田園綜合體的32種用地解決方案?。ǔ?/span>

方案 1：使用存量國(guó)有建設(shè)用地

1．批準(zhǔn)使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準(zhǔn)使用手續(xù)，即批準(zhǔn)用于建設(shè)市政道路等，可以發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。

2．國(guó)有土地劃撥，即行政方式。

3．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。

4．國(guó)有土地租賃。

5．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。

除批準(zhǔn)使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。

方案 2：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目

土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設(shè)用地，被稱為“圈內(nèi)用地”。為實(shí)施規(guī)劃，需要占用圈內(nèi)用地，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣國(guó)土資源部門依法供應(yīng)。

方案 3：使用國(guó)有農(nóng)用地

建設(shè)需要使用國(guó)有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，依法辦理供應(yīng)手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。

方案 4：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地

能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地范圍外土地的，經(jīng)批準(zhǔn)可以在圈外單獨(dú)選址建設(shè)。涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)；土地供應(yīng)方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)一并批準(zhǔn)。

方案 5：直接使用集體建設(shè)用地

有六種情形可使用集體建設(shè)用地。

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。

2、村民住宅。

3、集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。

4、以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。

5、在33個(gè)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂；也可通過租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。

方案 6：使用集體未利用地

可以參照方案五，直接作為集體建設(shè)用地使用。而國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目使用集體未利用地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地；不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不需要用地計(jì)劃指標(biāo)，不繳納新增費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。

方案 7：使用國(guó)有未利用地

建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用地，不需修改規(guī)劃，也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)，直接批準(zhǔn)用地。

方案 8：使用設(shè)施農(nóng)用地

設(shè)施農(nóng)用地是指設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地和配套設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。

設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地：

? 經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所；

? 以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂；

? 以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。

方案 9：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地

土地整治是對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排，必然涉及到項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項(xiàng)目用地調(diào)整（地類調(diào)整和供地安排）。

土地整治實(shí)施規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施規(guī)劃，相應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類，直接為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應(yīng)用地手續(xù)，不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也不占用土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)。安排原用地者用地后的剩余部分，應(yīng)當(dāng)依法辦理供地手續(xù)。

方案10 ~ 31：

? 使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的，視同建設(shè)用地；

?農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用國(guó)有農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場(chǎng)職工按要求耕種等方式；

?農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用集體農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式；

?使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式，使用年限最長(zhǎng)50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要審批；

?農(nóng)村三項(xiàng)建設(shè)使用圈內(nèi)農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后，再由縣市人民政府批準(zhǔn)使用；

?符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設(shè)施用地屬于農(nóng)用地，不屬于建設(shè)用地，不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占建設(shè)用地指標(biāo)；

?地質(zhì)災(zāi)害治理工程用地，按照地質(zhì)災(zāi)害治理項(xiàng)目辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占用指標(biāo)，但應(yīng)當(dāng)足額安置補(bǔ)償。

此外，還可以通過市場(chǎng)解決項(xiàng)目用地：

? 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)；

? 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得目標(biāo)公司控制權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)開發(fā)利用目標(biāo)土地的目的；

? 以合作開發(fā)方式開發(fā)利用目標(biāo)土地；

? 原有建設(shè)用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項(xiàng)目用地；

? 原有建設(shè)用地辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)后，用作發(fā)展項(xiàng)目用地。

可以看出，土地政策梳理集成可以形成了很多種用地解決方案，政策應(yīng)用空間很大，如果不懂土地政策集成應(yīng)用，會(huì)錯(cuò)失很多的機(jī)會(huì)，增加很多工作難度和開發(fā)成本。

特色小鎮(zhèn)與田園綜合體的“多規(guī)合一”，你不得不懂的7條干貨

旅游特色小鎮(zhèn)”多規(guī)合一“的主要內(nèi)容

目前多規(guī)合一的工作，主要在市、縣層面進(jìn)行。一般的小鎮(zhèn)規(guī)劃屬于市縣規(guī)劃的下位規(guī)劃。所以從“多規(guī)合一”的要求來說，一般的小鎮(zhèn)規(guī)劃主要是對(duì)上位規(guī)劃的“五線”進(jìn)行遵循和呼應(yīng)，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線、基本農(nóng)田控制線、生態(tài)林地控制線、生態(tài)紅線、城市增長(zhǎng)邊界控制線，相當(dāng)于“守底線”。

而對(duì)于特色小鎮(zhèn)來說，除了要滿足“守底線”的要求，還需要滿足國(guó)家特色小鎮(zhèn)政策中關(guān)于產(chǎn)業(yè)、文化，以及發(fā)展模式等方面提出的新要求，充分體現(xiàn)特色和創(chuàng)新，包括特色產(chǎn)業(yè)融合、特色文化旅游、土地開發(fā)模式創(chuàng)新和生態(tài)利用模式創(chuàng)新等。這就要求特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃必須體現(xiàn)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、旅游規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、文保規(guī)劃等多種規(guī)劃的銜接。

旅游特色小鎮(zhèn)”多規(guī)合一“的要求

發(fā)改委、住建部、財(cái)政部針對(duì)特色小鎮(zhèn)發(fā)布過很多文件，新要求更注重積極保護(hù)和創(chuàng)新利用雙管齊下。有三項(xiàng)要求是傳統(tǒng)鎮(zhèn)規(guī)劃中沒有的內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，要求培育特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，防止產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟風(fēng)；風(fēng)貌規(guī)劃方面，要求尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有格局、不盲目拆老街區(qū)，傳承小鎮(zhèn)傳統(tǒng)文化、不盲目搬襲外來文化，保持小鎮(zhèn)宜居尺度、不盲目蓋高樓；體制機(jī)制設(shè)計(jì)方面，要求創(chuàng)新特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)投融資機(jī)制。

這些政策要求在規(guī)劃編制時(shí)，及時(shí)落實(shí)和協(xié)調(diào)上位城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、旅游規(guī)劃、文保規(guī)劃等多種規(guī)劃的內(nèi)容，提出創(chuàng)新解決方案。在特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃階段就考慮到多規(guī)合一的要求，有利于加快后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目的審批流程。在已經(jīng)建立多規(guī)合一協(xié)同平臺(tái)的地區(qū)，符合多規(guī)合一要求的項(xiàng)目審批流程簡(jiǎn)化，更容易通過相關(guān)部門會(huì)商。

如何協(xié)調(diào)”多規(guī)合一“的要求

旅游特色小鎮(zhèn)是特色小鎮(zhèn)中非常重要的類型，通常包括五個(gè)方面需要協(xié)調(diào)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、旅游規(guī)劃、文化保護(hù)規(guī)劃和生態(tài)相關(guān)的規(guī)劃。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃方面，需要探索旅游特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)融合的方式和路徑。旅游特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃不能光談旅游產(chǎn)業(yè)，而要研究旅游產(chǎn)業(yè)如何與上位國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中確定的原生產(chǎn)業(yè)或其它植入產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)、融合發(fā)展。

土地利用規(guī)劃方面，在上位土地利用規(guī)劃的框架下布局小鎮(zhèn)的旅游空間，并對(duì)旅游用地的供給模式提出創(chuàng)新解決方案。包括運(yùn)用最新用地政策，對(duì)旅游經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目、旅游公共服務(wù)設(shè)施、自然觀光類項(xiàng)目、鄉(xiāng)村旅游類項(xiàng)目等采用差異化的土地供給方式，結(jié)合國(guó)有土地、集體土地、非建設(shè)用地的組合供給，綜合考慮長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等方式，降低開發(fā)初期的用地成本。

旅游規(guī)劃方面，關(guān)鍵是塑造能體現(xiàn)小鎮(zhèn)獨(dú)特性的創(chuàng)新IP，依據(jù)市場(chǎng)需求策劃旅游產(chǎn)品，完善小鎮(zhèn)的游賞組織、旅游服務(wù)設(shè)施等，并將旅游特色小鎮(zhèn)融入到更大范圍的全域旅游體系當(dāng)中。

文化保護(hù)規(guī)劃方面，對(duì)于保護(hù)級(jí)別較高的文化遺產(chǎn)、文物、歷史文化名鎮(zhèn)等，通常是在符合專項(xiàng)保護(hù)規(guī)劃的前提下，植入旅游活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)遺產(chǎn)的活化利用；對(duì)于保護(hù)要求不高的，如歷史建筑、一般傳統(tǒng)民居等，可進(jìn)行適當(dāng)改造并作為旅游服務(wù)設(shè)施；同時(shí)，發(fā)掘和傳承非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，策劃成旅游產(chǎn)品，以塑造特色小鎮(zhèn)的文化吸引力。

生態(tài)相關(guān)的規(guī)劃方面，旅游小鎮(zhèn)通常都有較好生態(tài)資源，如濕地公園、森林公園、自然保護(hù)區(qū)等，這些資源通常都有各自的總體規(guī)劃，特色小鎮(zhèn)需要與這些生態(tài)相關(guān)的規(guī)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)。在生態(tài)相關(guān)規(guī)劃的保護(hù)要求下，探索生態(tài)資源的利用模式。

旅游特色小鎮(zhèn)進(jìn)行”多規(guī)合一“的案例

比如剛剛做好的廣東韶關(guān)主田鎮(zhèn)的旅游特色小鎮(zhèn)規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃就是小鎮(zhèn)規(guī)劃、地質(zhì)公園規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、旅游規(guī)劃多規(guī)合一的體現(xiàn)。

因?yàn)橹魈镦?zhèn)在恐龍遺址保護(hù)區(qū)內(nèi)，涉及到自然遺產(chǎn)傳承的要求，也有恐龍地質(zhì)公園保護(hù)規(guī)劃協(xié)調(diào)問題。主田鎮(zhèn)的恐龍遺址以白堊紀(jì)時(shí)期為主，規(guī)劃結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)新增旅游用地，設(shè)計(jì)了白堊紀(jì)恐龍文化體驗(yàn)園、白堊紀(jì)主題度假酒店等特色旅游項(xiàng)目，體驗(yàn)園承擔(dān)了地質(zhì)公園的科普宣教功能，主題度假酒店補(bǔ)充了旅游小鎮(zhèn)的旅游服務(wù)功能，同時(shí)又賦予小鎮(zhèn)獨(dú)特性。這就是小鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)多規(guī)合一的協(xié)調(diào)體現(xiàn)，找到白堊紀(jì)作為特色I(xiàn)P、通過恐龍主題塑造特色風(fēng)貌、補(bǔ)充保護(hù)規(guī)劃中對(duì)科普宣教的要求，形成旅游吸引物。

以恐龍蛋屋為特色的白堊紀(jì)主題度假酒店

另外，主田鎮(zhèn)除鎮(zhèn)區(qū)外周邊都是基本農(nóng)田，規(guī)劃通過保留其中的一個(gè)村的客家民居，把這個(gè)片區(qū)改造成客家民宿，既保留了客家傳統(tǒng)風(fēng)貌，又傳承了客家村落文化，同時(shí)還解決了旅游服務(wù)設(shè)施不足的問題。

以杠屋客家民居為特色村莊

在這個(gè)特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃里，體現(xiàn)了保護(hù)規(guī)劃、風(fēng)貌規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)的多種要求，是典型的多規(guī)合一在特色小鎮(zhèn)中運(yùn)用的案例。

旅游特色小鎮(zhèn)進(jìn)行”多規(guī)合一“的難點(diǎn)

旅游用地的協(xié)調(diào)和創(chuàng)新供給

在城鄉(xiāng)規(guī)劃用地的分類標(biāo)準(zhǔn)中，沒有旅游用地這個(gè)類別。但旅游特色小鎮(zhèn)作為旅游目的地或旅游服務(wù)中心，需要較多的旅游業(yè)發(fā)展用地。風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及國(guó)土規(guī)劃的土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)完全不同，需要按多規(guī)合一的思路進(jìn)行協(xié)調(diào); 而且，旅游業(yè)發(fā)展用地的供給來源是多樣的，在規(guī)劃中要充分考慮創(chuàng)新供給。

A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)融入

現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)大都要求融入旅游功能，比如浙江省提出的要求是特色小鎮(zhèn)必須至少要達(dá)到3A景區(qū)。在A級(jí)景區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)旅游吸引力、旅游交通、風(fēng)貌特色、旅游服務(wù)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)方面都有具體的要求，既要將這些指標(biāo)要求在旅游特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃中落實(shí)，又要滿足小鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間和旅游空間的協(xié)調(diào)，符合經(jīng)濟(jì)可行性，這點(diǎn)對(duì)資源的高效利用和分配提出了較高的要求。

事權(quán)不足下的規(guī)劃協(xié)同

因?yàn)槎嘁?guī)合一都是在市級(jí)和縣級(jí)層面推行，鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面并沒有事權(quán)，所以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面去協(xié)調(diào)上位規(guī)劃基本不可能。那么特色小鎮(zhèn)規(guī)劃能做的，就是系統(tǒng)地梳理、整合現(xiàn)有的上位規(guī)劃，并探尋出既傳承和落實(shí)上位多規(guī)要求，又能體現(xiàn)小鎮(zhèn)特色的可行解決方案。

小鎮(zhèn)發(fā)展的原生動(dòng)力來源

小鎮(zhèn)的發(fā)展必須要有產(chǎn)業(yè)輸血，不單是規(guī)劃要做好，而且要與運(yùn)營(yíng)、管理和資本相結(jié)合，這些屬于規(guī)劃之外的其它因素，但規(guī)劃中也要協(xié)調(diào)考慮，并制定符合實(shí)際情況的可實(shí)施方案。這就要求規(guī)劃團(tuán)隊(duì)還要具備一定的經(jīng)濟(jì)、管理、運(yùn)營(yíng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

特色小鎮(zhèn)與A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)融入

解決這個(gè)難點(diǎn)，可以采用共享的理念。比如說在做廣東韶關(guān)羅坑鎮(zhèn)規(guī)劃的時(shí)候，通過規(guī)劃一個(gè)居民和游客在時(shí)間上能分時(shí)使用的綜合性共享服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)空間更高效的利用。這個(gè)共享服務(wù)設(shè)施，既是鄉(xiāng)村圖書館，又是鄉(xiāng)村食堂和停車場(chǎng)，還可以接待游客參觀，滿足了A級(jí)景區(qū)對(duì)旅游服務(wù)設(shè)施的要求，又提升了小鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施的品質(zhì)，還實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)匚幕男麄骱驼故?，合理?yīng)對(duì)了旅游人口波峰波谷明顯，平日旅游設(shè)施利用率不高的問題，可謂一舉多得。

關(guān)注非建設(shè)用地的利用和創(chuàng)新。大家做旅游項(xiàng)目時(shí)都會(huì)格外關(guān)注建設(shè)用地，其實(shí)許多旅游項(xiàng)目可以通過非建設(shè)用地，比如林地、農(nóng)田來實(shí)現(xiàn)。包括徒步道、農(nóng)業(yè)觀光、露營(yíng)地等項(xiàng)目。旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)如果能與周邊的森林、特色農(nóng)業(yè)景觀或風(fēng)景資源捆綁，在環(huán)境氛圍和資源吸引力方面都可以獲得更高的評(píng)分。

注重風(fēng)貌設(shè)計(jì)，在A級(jí)景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)里面，對(duì)風(fēng)貌設(shè)計(jì)是有要求的，風(fēng)貌做的好，可以加分；在特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策中，也多次提到風(fēng)貌規(guī)劃的內(nèi)容。這就要求在特色小鎮(zhèn)規(guī)劃中，至少要有一個(gè)風(fēng)貌規(guī)劃的章節(jié)，或者提出城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則，保證既符合A級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，又體現(xiàn)特色小鎮(zhèn)的風(fēng)貌特色。

旅游特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃技術(shù)邏輯

傳統(tǒng)的規(guī)劃是在進(jìn)行現(xiàn)狀分析、資源分析、產(chǎn)業(yè)分析之后，直接進(jìn)行城鎮(zhèn)的空間布局。然而，一個(gè)更為完善的旅游特色小鎮(zhèn)規(guī)劃技術(shù)邏輯應(yīng)該包括以下方面： “兩個(gè)起點(diǎn)”、“四大兼顧”。

“兩個(gè)起點(diǎn)”，是指現(xiàn)狀分析和創(chuàng)意概念這兩個(gè)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)，既要對(duì)現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)、土地、旅游、交通等進(jìn)行摸底梳理，又要提出具有獨(dú)特性的創(chuàng)意概念。創(chuàng)意概念須充分考慮小鎮(zhèn)的特色從何而來，可能是從一個(gè)文化故事、一首詩詞來，或是從一個(gè)節(jié)事活動(dòng)、一個(gè)文化符號(hào)而來，用旅游規(guī)劃的行話就是“IP”的創(chuàng)造。從現(xiàn)狀資源和創(chuàng)意概念兩個(gè)方面來思考，得到旅游特色小鎮(zhèn)的定位和結(jié)構(gòu)布局。確定定位和結(jié)構(gòu)布局之后，從產(chǎn)業(yè)、用地和旅游“三大方面”進(jìn)行落實(shí)，需要有專門的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃篇章去解決特色產(chǎn)業(yè)是什么、各產(chǎn)業(yè)之間如何融合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)指標(biāo)和策略問題；有專門的用地規(guī)劃篇章，解決用地規(guī)模、用地布局和土地的創(chuàng)新供給問題；有專門的旅游規(guī)劃篇章，解決旅游產(chǎn)品、重點(diǎn)項(xiàng)目、游線組織、旅游服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃問題。

“四大兼顧”是指在傳統(tǒng)專項(xiàng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，還要兼顧文保與文化傳承規(guī)劃、生態(tài)與環(huán)保規(guī)劃、風(fēng)貌規(guī)劃和體制機(jī)制規(guī)劃。

這樣綜合性的規(guī)劃框架，既體現(xiàn)了多規(guī)合一的規(guī)定，又體現(xiàn)了各部委對(duì)于特色小鎮(zhèn)建設(shè)的要求，對(duì)旅游特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃報(bào)批、A級(jí)景區(qū)的評(píng)定、小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的落實(shí)、乃至投資運(yùn)營(yíng)都有落地的指導(dǎo)意義。