田園綜合體要盈利，要學(xué)習(xí)哪些土地創(chuàng)新模式和策略？

一諾智庫(kù)more+

時(shí)間：2019-08-12

瀏覽量：

分享到：

各田園綜合體的主體產(chǎn)業(yè)不同，區(qū)位不同，為了打造出獨(dú)特的風(fēng)貌，必須加強(qiáng)用地策劃，研究所需各類建設(shè)用地的解決方案。我國(guó)土地主要分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地；從土地權(quán)屬的角度來(lái)看，分為國(guó)有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心，因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地、公共服務(wù)用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同，根據(jù)實(shí)際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求，小編認(rèn)為田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng)新模式和策略。

一、爭(zhēng)取政策

因地制宜，積極爭(zhēng)取使用好本省市關(guān)于田園綜合體的土地政策。很多省市對(duì)于田園綜合體都會(huì)優(yōu)先安排用地指標(biāo)，同時(shí)還配有獎(jiǎng)懲用地指標(biāo)。如浙江對(duì)如期完成年度規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，省里按實(shí)際使用指標(biāo)的50%給予配套獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)3年內(nèi)未達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，加倍倒扣省獎(jiǎng)勵(lì)的用地指標(biāo)。因此在打造田園綜合體的前期需認(rèn)真研究這些獎(jiǎng)懲措施和相關(guān)政策，做到有的放矢。

另外很多省市地方探索城鄉(xiāng)用地增減掛鉤、集體土地流轉(zhuǎn)和租賃。比如湖北省2017年起單列下達(dá)每個(gè)田園綜合體項(xiàng)目500畝增減掛鉤指標(biāo);內(nèi)蒙古自治區(qū)鼓勵(lì)農(nóng)村牧區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)牧民以土地入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等方式有序地進(jìn)行農(nóng)家樂(lè)、牧家樂(lè)、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目試點(diǎn)。這些政策措施將極大地促進(jìn)土地供應(yīng)和使用效率。

二、捆綁出讓

在拿地平衡上，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。佛山南海作為我國(guó)集體用地改革的試驗(yàn)區(qū)，在很多途徑實(shí)施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據(jù)南?！?3號(hào)文“探索實(shí)施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業(yè)區(qū)、村集體工業(yè)園區(qū)可在規(guī)劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過(guò)住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式，來(lái)獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據(jù)具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來(lái)平衡拿地。

三、代建補(bǔ)償

在針對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上，可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補(bǔ)償。產(chǎn)業(yè)用地可采用出租、出讓相結(jié)合的方式獲得。其中，出讓部分的補(bǔ)償?shù)姆绞?，根?jù)相關(guān)政策，可采取貨幣補(bǔ)償、物業(yè)補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償與物業(yè)補(bǔ)償相結(jié)合的形式，實(shí)現(xiàn)出讓收益補(bǔ)償、回購(gòu)物業(yè)、代建物業(yè)等多種方式。村集體獲得代建物業(yè)后，再返租給園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，可再獲物業(yè)租金收益。企業(yè)通過(guò)出租，可降低資金壓力；通過(guò)出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可出售，可抵押；通過(guò)物業(yè)補(bǔ)償?shù)姆绞?，可緩解一次性支付出讓金的資金壓力；對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，可獲得土地出租收益；獲得具有升值空間的補(bǔ)償物業(yè)；同時(shí)也能獲得物業(yè)返租的收益。

根據(jù)權(quán)屬不同，也可采取作價(jià)入股的方式。作價(jià)入股主要是與村集體合作，成立合作開(kāi)發(fā)公司，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低前期資金需求；其缺點(diǎn)則是增加項(xiàng)目決策制約以及股東之間協(xié)調(diào)的工作。

四、工改創(chuàng)新

對(duì)于使用權(quán)在私營(yíng)業(yè)主一方，可探索多方合作工改創(chuàng)新。對(duì)土地使用權(quán)在私營(yíng)業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過(guò)土地項(xiàng)目差別化供地的政策和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方、私營(yíng)企業(yè)主進(jìn)行合作商談。私營(yíng)業(yè)主允許土地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，并以改造后的部分面積作為商住面積贈(zèng)予改造方，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方根據(jù)與私營(yíng)業(yè)主和政府規(guī)定進(jìn)行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。政府可根據(jù)項(xiàng)目投資落地成本、投資進(jìn)度、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，逐年給予支持；同時(shí)鼓勵(lì)私企業(yè)主以土地使用權(quán)作價(jià)入股的方式參與，降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財(cái)政向稅收財(cái)政進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從土地資源買(mǎi)賣(mài)向創(chuàng)新資源流動(dòng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此小編提醒各位在前期進(jìn)行田園綜合體策劃、規(guī)劃中就要搞明白其未來(lái)的盈利模式和特性，只有明白未來(lái)錢(qián)怎么回，怎么持續(xù)盈利，才知道當(dāng)下應(yīng)該以怎樣的土地模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)、合作。

集體用地方式

首先我們來(lái)看農(nóng)村用地分為哪幾種類型，與國(guó)有土地不同，農(nóng)村土地屬于集體用地，分為集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、未利用地三大類，小編來(lái)解讀三類六種用地的利用開(kāi)發(fā)方式。

耕地：嚴(yán)格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)

在旅游開(kāi)發(fā)方面，農(nóng)田原則上不允許使用，特別是基本農(nóng)田作為耕地紅線，強(qiáng)烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經(jīng)營(yíng)用地，例如政策鼓勵(lì)社會(huì)資本投資興建高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田（基本農(nóng)田），建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的前提下，利用一定比例的土地（重慶政策規(guī)定不超過(guò)5畝）開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

同時(shí)，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響不大，遵循當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有一定促進(jìn)作用的，對(duì)于其他農(nóng)田的利用，當(dāng)?shù)卣话闶浅种С值膽B(tài)度。社會(huì)資本可依法通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)用地從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。這意味著可以在不改變土地性質(zhì)的情況下，建設(shè)一些開(kāi)敞的、不具備遮蔽功能的構(gòu)筑物，例如無(wú)錫田園東方，利用農(nóng)用地建設(shè)農(nóng)樂(lè)園、戶外課堂等休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，為人們提供體驗(yàn)‘三農(nóng)’的新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目在符合土地利用規(guī)劃，確有必要占用耕地時(shí)，可以采用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。

林地：近林不進(jìn)林，靈活開(kāi)發(fā)

森林體驗(yàn)和森林養(yǎng)生是當(dāng)下最熱的兩個(gè)方向，國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)揮森林多種功能，建設(shè)森林體驗(yàn)基地和森林養(yǎng)生基地試點(diǎn)。

從市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，截止2016年7月，全國(guó)各類森林體驗(yàn)和森林養(yǎng)生基地建設(shè)項(xiàng)目多達(dá)500余個(gè)，其中超過(guò)50%的項(xiàng)目位于森林公園、國(guó)有林場(chǎng)、濕地公園等范圍內(nèi)，試點(diǎn)工作將在“十三五”期間逐年開(kāi)展。

在用地方面，可以建設(shè)森林體驗(yàn)（館）中心、森林養(yǎng)生（館）中心、森林浴場(chǎng)、解說(shuō)步道、健身步道等基礎(chǔ)設(shè)施，但不能在基地范圍內(nèi)建設(shè)醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等大型醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施。

森林體驗(yàn)與森林養(yǎng)生產(chǎn)品支持發(fā)展方向“近林不進(jìn)林”的策略，這樣既可以依托森林旅游地的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，又不占用建設(shè)用地指標(biāo)，通過(guò)地方政府規(guī)劃配合，把建設(shè)項(xiàng)目布置在外圍的村鎮(zhèn)建設(shè)用地上。

這也類似于杭州西溪濕地把喜來(lái)登、悅榕莊等大型配套建設(shè)在濕地外圍的做法；如果確需占用或者征收、征用林地的，要向縣級(jí)以上人民政府林業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，并繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)。

低丘緩坡地：點(diǎn)狀供地，垂直開(kāi)發(fā)

我國(guó)南方地區(qū)的廣大低山丘陵區(qū)擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現(xiàn)狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農(nóng)田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農(nóng)類、宜林（園）類、宜建類三大類，開(kāi)發(fā)為建設(shè)用地是低丘緩坡開(kāi)發(fā)利用的主要方式之一。

在現(xiàn)行土地法律制度下，存在兩種農(nóng)用地利用方式：

（1）不改變土地性質(zhì)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股和抵押的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于轉(zhuǎn)包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，因此，社會(huì)資本僅可通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租、入股和抵押的方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

（2）改變土地性質(zhì)

建設(shè)旅游項(xiàng)目確需占用農(nóng)用地的，可采取重點(diǎn)項(xiàng)目清單制度，把需要建設(shè)用地指標(biāo)的重大旅游項(xiàng)目納入建設(shè)用地協(xié)調(diào)清單，與土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行對(duì)接與協(xié)調(diào)，通過(guò)土地利用規(guī)劃的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收。

在現(xiàn)有政策下，集體建設(shè)用地是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的重要用地形式，其中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在整個(gè)集體建設(shè)用地當(dāng)中占比不超過(guò)10%，在試點(diǎn)地區(qū)可以直接入市；宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭，也是農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)約有19萬(wàn)平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中宅基地約占13萬(wàn)平方公里。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地：量小可直接入市

2014年底，國(guó)家開(kāi)始“三塊地”改革的試點(diǎn)工作，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。目前全國(guó)已有33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市實(shí)踐，成都郫都區(qū)、北京大興區(qū)、浙江德清市等作為最早參與試點(diǎn)的城市，都積累了較為成熟的入市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

目前，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市僅限于在33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)展開(kāi)，隨著“三塊地”改革試點(diǎn)期限到期（2018年12月31日），集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市在全國(guó)范圍內(nèi)放開(kāi)指日可期。

宅基地：量大可做文章多

目前，在許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)村，因?yàn)檫M(jìn)城務(wù)工人員增多，大量宅基地便被長(zhǎng)期閑置。如何盤(pán)活和利用這些宅基地資源，國(guó)家層面給出了指引，即探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

閑置宅基地或宅基地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等多種業(yè)態(tài)，目前主要存在4種宅基地利用方式：

1、建設(shè)租賃住房，助力租購(gòu)并舉

為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，國(guó)家在包括北京、上海、佛山等城市在內(nèi)的13個(gè)地區(qū)開(kāi)展利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以選擇自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，或者通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

按照計(jì)劃，2018年南海將建設(shè)7800套租賃住房，其中約2400套將利用集體用地建設(shè)。

2、提供一房一院一地，城里人的莊園夢(mèng)之旅

國(guó)家發(fā)布政策允許包括北京在內(nèi)的13個(gè)城市試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房，也催生了共享農(nóng)莊這一新業(yè)態(tài)。

宅基地所有權(quán)仍歸農(nóng)民所有，將農(nóng)村閑置住房進(jìn)行個(gè)性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種模式，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)，與城市租賃住房需求對(duì)接，政府、集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶以及城市消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“四贏”。

3、盤(pán)活農(nóng)村閑置房屋，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式

“鄉(xiāng)居式養(yǎng)老”主張盤(pán)活鄉(xiāng)村存量傳統(tǒng)民居，吸引城區(qū)老人到鄉(xiāng)村養(yǎng)老，以求回歸他們向往已久的田園生活。老年人常住郊區(qū)，家人、親友常來(lái)探訪，并在宅基園地體驗(yàn)農(nóng)事，走訪農(nóng)村鄰里，這將帶動(dòng)鄉(xiāng)村旅游的常年運(yùn)行，緩解鄉(xiāng)村旅游的季節(jié)落差，實(shí)現(xiàn)從鄉(xiāng)村觀光、鄉(xiāng)村度假到鄉(xiāng)村養(yǎng)老時(shí)代的過(guò)渡。

4、感受鄉(xiāng)村民宿溫度，打造鄉(xiāng)村振興載體

我國(guó)宅基地是集體所有，且“一戶一宅”，在宅基地使用權(quán)放活的背景下，整合部分相鄰農(nóng)戶的宅基地，可開(kāi)發(fā)為小型的民宿集群。村民將閑置農(nóng)房、宅基地等集體資產(chǎn)集中在村集體或合作社手中，后者引入社會(huì)資本進(jìn)行民宿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

受限于法律規(guī)定，社會(huì)資本參與休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，目前存在兩種途徑：

（1）社會(huì)資本通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式獲得集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（“三塊地”改革規(guī)定的33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)）；

（2）社會(huì)資本與擁有建設(shè)用地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)共同舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或契約的方式進(jìn)行合作。

我國(guó)存在大量的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等（以下簡(jiǎn)稱“四荒地”），這些土地的面積廣，開(kāi)發(fā)潛力大。對(duì)于以“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的，相關(guān)文件多持鼓勵(lì)和支持的態(tài)度。

文章標(biāo)簽

下一篇：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略如何做好綠色發(fā)展規(guī)劃？上一篇：國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園怎么建？從申報(bào)到運(yùn)營(yíng)大解答

国产一级a做作爱片免费,无码在线欢看不卡,亚洲人成在线天堂,秋霞久久午夜无码中文

推薦案例more+

一諾智庫(kù)more+