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民宿用地：宅基地新改后的8種類型與6個(gè)模式

宅基地改革涉及農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)、盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅、有序?qū)嵤┏青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等政策。宅基地管理制度改革為鄉(xiāng)村民宿發(fā)展提供了新機(jī)遇。農(nóng)村許多地區(qū)都在深入推進(jìn)用地方式改革，積極引導(dǎo)農(nóng)村閑置住宅、廢棄礦山、舊廠房等發(fā)展鄉(xiāng)村民宿等新業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)村建設(shè)將為共享住宿平臺(tái)帶來重要機(jī)遇。

中央農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部批復(fù)了全國104個(gè)縣（市、區(qū)）和3個(gè)設(shè)區(qū)市為新一輪農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)，試點(diǎn)期限為2020年—2022年。結(jié)合新的政策，我們來看看，宅基地新改后，民宿的發(fā)展將迎來哪些新的變化和機(jī)遇。

01

宅基地新改革

一是開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。2015年以來，人民銀行牽頭在天津市薊州區(qū)等59個(gè)縣（市、區(qū)）開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，指導(dǎo)各試點(diǎn)地區(qū)完善確權(quán)登記頒證、交易流轉(zhuǎn)平臺(tái)搭建、價(jià)值評(píng)估體系、抵押物處置機(jī)制建設(shè)等配套措施，加強(qiáng)金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，支持實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)。根據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截至2018年末，試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款余額為306億元，同比增長41.6％，累計(jì)發(fā)放575億元。

二是盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》明確，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策騰退出的建設(shè)用地指標(biāo)，以及通過農(nóng)村閑置宅基地整理新增的耕地和建設(shè)用地，重點(diǎn)支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

三是有序?qū)嵤┏青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策。從2005年起，國土資源部按照國家有關(guān)規(guī)定，探索開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，將農(nóng)村閑置、散亂的宅基地等建設(shè)用地整理騰退，節(jié)約的建設(shè)用地，優(yōu)先用于農(nóng)民新居、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)以及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。

下一步，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部將會(huì)同有關(guān)部門，結(jié)合新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，在防范風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)屬清晰和保證農(nóng)民有穩(wěn)定住所前提下，探索賦予農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押融資功能。同時(shí)，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、電子商務(wù)等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。

02

符合民宿開發(fā)用地的8類土地類型

按照現(xiàn)行的土地類型劃分和物業(yè)，列舉出以下幾類符合民宿開發(fā)的土地類型。

1）國有的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，尤其是直接約定的酒店、旅館業(yè)的用地最為符合民宿建設(shè)用地。

2）居住用地，包括集體的宅基地、國有商品房住宅。目前在國內(nèi)民宿管理方案里均有提到“自有的居住用房用于民宿經(jīng)營”，雖然自有的宅基地不允許經(jīng)營，但目前國家政策默許此類用地用于民宿建設(shè)。

3）有文物保護(hù)價(jià)值的古建筑。鄉(xiāng)村里一些存量的房屋，本身帶有文物價(jià)值，我們開辦民宿目的在于在有限的合理的開發(fā)內(nèi)，讓這個(gè)文物更加具有價(jià)值。

4）獨(dú)立工礦用地。獨(dú)立的廠區(qū)、采礦區(qū)，這些土地屬于國有的建設(shè)用地，用于開發(fā)民宿，可以提升其價(jià)值。

5）公共公益設(shè)施用地。包括：鄉(xiāng)村學(xué)校、醫(yī)院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的辦公樓等，都可以用來開發(fā)民宿。

6）風(fēng)景名勝設(shè)施用地。在我國的土地規(guī)劃上，有專門的這一類土地用途劃分，也可用于建設(shè)民宿。

7）國有未利用地和集體的四荒地。這類用地并未規(guī)劃其用途，但是國家目前的政策是鼓勵(lì)和支持將這一類未利用地用于開展鄉(xiāng)村的旅游、民宿來開發(fā)。

8）耕地、旱地、果園等。這類土地雖然不能用于建房子，但是比起我們基本農(nóng)田的保護(hù)程度要低一些，可以用于民宿的景觀、養(yǎng)殖、停車場等一類配套的項(xiàng)目。

03

民宿的6種用地模式

模式一：利用閑置民房、宅基地/空心村活化。北京黃土貴民宿，項(xiàng)目位于北京市門頭溝區(qū)雁翅鎮(zhèn)，選取了村內(nèi)閑置的房屋改造成鄉(xiāng)村民宿，并且配置了一套私塾學(xué)堂，形成了“培訓(xùn)定制+鄉(xiāng)村生活”的模式。

模式二 ：利用鄉(xiāng)村閑置公共公益設(shè)施（舊學(xué)校、舊祠堂、舊茶場宿舍、舊林場場部等）開發(fā)。廣東惠州禾肚里稻田酒店，利用閑置的村小學(xué)，與村小組簽訂合作協(xié)議，從2016年開發(fā)，投資2千多萬，打造了一個(gè)真正意義上具有網(wǎng)紅性質(zhì)的民宿項(xiàng)目。

模式三：特殊的老舊廠房（造紙廠、玻璃廠、水泥廠、啤酒廠、糖廠、化工廠等）的開發(fā)。貴州黔南州獨(dú)山縣小城故事園區(qū)由獨(dú)山縣50年代老印刷廠廠房院落改造而成，創(chuàng)造了“政府+企業(yè)+規(guī)劃師”的共建共享模式。

園區(qū)占地僅7畝，2017年運(yùn)營至今，已有LOFT（復(fù)式）民宿10間，廠長你好文化餐廳、你的酒館、暖暖蛋糕屋、沐陽畫室、她的花舍、元素健身工作室、婚紗與禮服定制館、戶外音樂休閑吧等多種業(yè)態(tài)。成功實(shí)踐了國家新型城鎮(zhèn)化政策關(guān)于“推進(jìn)老城區(qū)、舊廠房改造和保護(hù)性開發(fā)、盤活城鎮(zhèn)低效用地、加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)”的要求，是獨(dú)山成為“國家第三批城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)”的一大亮點(diǎn)項(xiàng)目，在貴州的文化旅游發(fā)展項(xiàng)目中也獨(dú)樹一幟。

模式四：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)。成都郫縣多利農(nóng)莊是中國都市有機(jī)農(nóng)業(yè)第一品牌，3萬畝基地，近千家企業(yè)會(huì)員，10多萬家庭會(huì)員，目前已經(jīng)成為中國田園綜合體的樣板。

模式五：點(diǎn)狀供地模式。在國家鄉(xiāng)村振興中著重提到的，其核心是按照建筑物和構(gòu)筑物占地面積點(diǎn)狀供地，按照建多少，轉(zhuǎn)多少，增多少的原則，點(diǎn)狀報(bào)批，按規(guī)劃用地的用途，靈活的點(diǎn)狀用地。

浙江德清莫干山裸心堡項(xiàng)目采取“點(diǎn)狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項(xiàng)目用地分為永久性建設(shè)用地和生態(tài)保留用地，僅新增建設(shè)用地12畝，其余八成的建筑是租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標(biāo)。

模式六：片狀供地：國有建設(shè)用地招拍掛——文旅商街新建民宿集群，民宿主可以買、租或合作分利開發(fā)商已建成的物業(yè)。長沙銅官窯項(xiàng)目，依托遺址公園，新華聯(lián)投資，總投資100億，總建面110萬平米，已引入19家民宿客棧。國有建設(shè)用地來片狀用地，發(fā)展民宿，就徹底解決了民宿用地的產(chǎn)權(quán)問題，但是需要注意，這種方式其用地成本和物業(yè)成本會(huì)比較大。

宅基地管理制度改革為鄉(xiāng)村民宿發(fā)展提供了新機(jī)遇。農(nóng)村許多地區(qū)都在深入推進(jìn)用地方式改革，積極引導(dǎo)農(nóng)村閑置住宅、廢棄礦山、舊廠房等發(fā)展鄉(xiāng)村民宿等新業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)村建設(shè)將為共享住宿平臺(tái)帶來重要機(jī)遇。